O mercado de escritórios de alto padrão em São Paulo começou 2026 com um recorte cada vez mais claro: a demanda está migrando para ativos de maior qualidade — um movimento que ainda não se repete com a mesma intensidade no restante da América do Sul.

No primeiro trimestre, essa tendência foi liderada por empresas de tecnologia e finanças, com destaque para Uber e Wise, segundo o relatório MarketBeat da Cushman & Wakefield, divulgado com exclusividade pela EXAME.

A Uber alugou 15.982 metros quadrados no edifício JK Square, na região da JK, enquanto a Wise Corretora de Câmbio ocupou 14.184 metros quadrados no River South, na Marginal Pinheiros. Juntas, as duas operações ficaram muito acima da média do mercado e concentraram boa parte da absorção do período.

“São dois grandes destaques. O resto das locações ficou abaixo de 6 mil metros quadrados”, afirma Matheus Cardoso, presidente da Cushman para a América do Sul.

Esse movimento ajuda a explicar o desempenho do trimestre. A absorção líquida — indicador que mede o saldo entre áreas ocupadas e devolvidas — foi positiva em 62.555 metros quadrados, enquanto o volume total de locações somou 88.452 metros quadrados.

Ao mesmo tempo, a taxa de vacância recuou para 11,38%, se aproximando do que o mercado considera equilíbrio. A queda do indicador, no entanto, não é uniforme — e revela uma mudança estrutural no mercado.

“A vacância tem caído não pelo mercado inteiro de São Paulo. O que tem puxado a vacância média para baixo são os mercados premiums. Ativos obsoletos vão continuar sofrendo, infelizmente, porque o mercado está seletivo", diz Cardoso.

O protagonismo de Uber e Wise reforça essa leitura. Ambas escolheram edifícios novos, eficientes e bem localizados — um movimento conhecido como flight to quality, que tem direcionado a demanda desde o pós-pandemia.

Na prática, isso significa concentração em regiões específicas. A JK liderou a absorção líquida, com 19.276 metros quadrados, impulsionada pela entrada da Uber. Já a Marginal Pinheiros teve sua vacância reduzida para 27,22%, após a ocupação relevante da Wise.

Por trás da dinâmica das regiões está um eixo já conhecido do mercado paulistano. “A Faria Lima é e ainda vai continuar por muito tempo. Tudo que acontece é reflexo dela”, afirma Cardoso.

Segundo o executivo, o movimento de expansão segue uma lógica de transbordo. “A Rebouças é um transbordo da Faria Lima, inevitavelmente. Você vê empresas que precisam de grandes áreas indo para a Chucri Zaidan e tentando encontrar equilíbrio no preço... sem perder a qualidade.”

Essa dinâmica ajuda a explicar as diferenças de preço e ocupação entre regiões. Enquanto a Faria Lima registra valores de R$ 290,19/m² e baixa disponibilidade, eixos como Chucri Zaidan e Marginal Pinheiros absorvem empresas em busca de escala e custo mais competitivo.

Apesar de um ajuste pontual no preço médio — que fechou o trimestre em R$ 138,35/m² — os ativos mais disputados seguem valorizados.

Pinheiros e Paulista também registraram alta, impulsionadas por novos empreendimentos e reposicionamento de ativos. Ao mesmo tempo, novas entregas — 17.745 metros quadrados no trimestre — trouxeram oscilações pontuais na vacância.

Para os próximos meses, o cenário deve ficar mais competitivo. Há 352.912 metros quadrados em construção, com entregas previstas em regiões como Chucri Zaidan, Pinheiros e Itaim.

Brasil dita ritmo na região

O avanço do flight to quality também diferencia o Brasil no contexto regional. “Brasil é o nosso grande eixo, é o grande mercado de real estate na América do Sul, é o que puxa, o mais desafiador e o que mais tem campo para crescimento”, afirma Cardoso.

Segundo ele, tendências como a migração para ativos de qualidade ainda estão em estágios anteriores em outros países. “Eu vejo esses mesmos movimentos acontecendo nos outros países da América do Sul, mas em estágios anteriores ao do Brasil.”

A diferença aparece especialmente em economias mais instáveis. “A Argentina ainda briga muito por vacância e preço... pela consequência macroeconômica que a gente já passou, que levou o Brasil para a qualidade”, diz.

O pano de fundo econômico contribui para o cenário. O PIB brasileiro cresceu 2,3% em 2025, enquanto a taxa Selic recuou para 14,75% ao ano em março de 2026.

Ainda assim, o mercado mudou de perfil. “Não vemos mais a euforia de antes. É um mercado de execução, mais disciplinado e criterioso”, afirma.

Na prática, isso significa menos dispersão e mais seletividade. Em 2026, ocupar escritório em São Paulo deixou de ser apenas uma decisão de espaço — e passou a ser, cada vez mais, uma decisão de qualidade.