O mercado de condomínios logísticos começou 2026 em ritmo acelerado, com demanda forte e cada vez mais concentrada em regiões estratégicas. No primeiro trimestre, a absorção bruta chegou a 1,1 milhão de metros quadrados, alta de 83% na comparação anual, enquanto a absorção líquida avançou 358%, para 562 mil metros quadrados, segundo a CBRE.

O movimento marca uma mudança relevante no setor: mais do que custo, a localização passa a ser determinante nas decisões de ocupação.

O eixo de São Paulo segue no centro dessa dinâmica. Foram entregues cerca de 269 mil metros quadrados no raio de até 120 quilômetros da capital, mantendo o ritmo de expansão recente. Mas o dado mais relevante está na concentração: 96% das novas entregas ocorreram em um raio de até 30 quilômetros da cidade, região que também respondeu por 62% da absorção bruta.

Essa concentração reforça o protagonismo de polos como Cajamar, Guarulhos, Barueri e Jundiaí (esta última não faz parte da região metropolitana, mas está a 57 km da capital).

Cajamar segue como hub consolidado, enquanto Guarulhos se beneficia da proximidade com o aeroporto e grandes rodovias. Já Barueri e Jundiaí aparecem como alternativas estruturadas, e regiões como Araçariguama, Atibaia e Campinas, no interior paulista, ganham espaço como mercados complementares.

A diferença de localização se traduz diretamente no preço — e no prêmio pago por eficiência logística. Nas áreas mais próximas da capital, os valores de locação chegam a R$ 50 por metro quadrado. Em regiões intermediárias, como Cajamar e Barueri, os preços variam entre R$ 26 e R$ 42. Já mercados mais afastados, como Campinas, Sorocaba e Vale do Paraíba, operam entre R$ 22 e R$ 27.

A pressão da demanda também aparece na ocupação. A taxa de vacância no eixo de São Paulo ficou em torno de 7%, sinalizando redução dos espaços disponíveis. Operadores logísticos, empresas de e-commerce e indústria responderam por cerca de 70% da absorção no período.

O avanço do comércio eletrônico segue como um dos principais motores, puxando a busca por ativos mais bem localizados e preparados para operações complexas.

Fora de São Paulo, o cenário é mais heterogêneo. No Rio de Janeiro, a absorção bruta somou 88 mil metros quadrados, mas a líquida foi negativa em 38 mil metros quadrados, impactada pela devolução de áreas por um grande ocupante. Ainda assim, a vacância segue relativamente baixa, próxima de 12%, e os preços variam entre R$ 18 e R$ 55 por metro quadrado.

Em Minas Gerais, o mercado apresenta maior equilíbrio. A absorção líquida foi positiva em 64 mil metros quadrados, com vacância de 5,8% e novas entregas concentradas no entorno de Belo Horizonte. Regiões como Contagem, Betim e Extrema seguem como principais polos, com aluguéis entre R$ 22 e R$ 35 por metro quadrado.

O quadro geral indica uma mudança de fase. A demanda continua avançando, enquanto o ritmo de novos projetos não acompanha na mesma velocidade em várias regiões, o que sustenta a pressão sobre os preços.