Recentemente, a incorporadora Alfa Realty lançou um empreendimento residencial no bairro Higienópolis, em São Paulo, cujas unidades eram negociadas a cerca de R$ 10 milhões. Ao todo, a incorporadora já lançou cerca de 60 empreendimentos, quase todos para o alto padrão. Agora, o desafio é outro, e está na outra ponta do mercado imobiliário.

Eudoxios Anastassiadis, fundador da empresa, decidiu que era hora de entrar no mercado econômico, construindo um edifício residencial onde os apartamentos não custem mais de R$ 500 mil.

O desafio se tornou ainda mais difícil porque Anastassiadis queria que o residencial econômico tivesse a qualidade e criatividade que a Alfa já entregava nos projetos de alto padrão. O bairro já estava escolhido: o Bom Retiro.

“Meu pai veio da Grécia. A família da minha mãe veio da Polônia. Então, eles se encontraram aqui, onde eu nasci. Tenho um respeito imenso e um carinho especial pelo bairro. Vivi e cresci na Rua Matarazzo, vendo minha mãe trabalhar na tecelagem de roupas”, conta.

Conseguir o terreno não foi nada difícil. O espaço de 2,3 mil metros quadrados já pertencia à família do fundador da Alfa, tendo sido ocupado por décadas por uma fábrica têxtil também da família. Agora, dará lugar ao Praça Nova São Paulo, empreendimento residencial com 376 unidades de 21 metros quadrados a 52 metros quadrados.

O espaço de 2,3 mil metros quadrados já pertencia à família do fundador da Alfa, tendo sido ocupado por décadas por uma fábrica têxtil também da família. (Alfa Realty/Acervo pessoal)

Para uma unidade de 40 metros quadrados, o valor gira em torno de R$ 350 mil, o teto do Faixa 3 do programa Minha Casa, Minha Vida. O projeto visa atingir famílias com renda a partir de R$ 4,5 mil. As unidades maiores, de 51 metros quadrados, voltadas para Habitação de Mercado Popular (HMP), tiveram preços de venda superiores ao teto da Faixa 3, mas, segundo Anastassiadis, já foram todas vendidas. O início das obras está previsto para o terceiro trimestre de 2026.

A proposta foi transformar o antigo galpão industrial em moradia, preservando referências arquitetônicas do bairro.

Do 8 ao 80

Adaptar o padrão construtivo da Alfa Realty ao programa Minha Casa, Minha Vida e às modalidades de HIS e HMP foi a parte mais difícil do processo. Para caber no teto de preço do programa habitacional, a empresa revisou projetos por anos em um processo de engenharia de valor.

A meta era manter elementos considerados diferenciados no segmento, como venezianas de enrolar, gradis trabalhados e fachadas com volumetria, sem comprometer a viabilidade financeira.

"Demorou para fazer cada detalhe no custo que coubesse naquele valor de metro quadrado. Pensávamos em como iríamos trazer os mesmos elementos que temos em prédios no Itaim ou Higienópolis para o empreendimento aqui no Bom Retiro. O custo é fundamental no Minha Casa e Minha Vida. Se você ultrapassa um dado custo de obra, você não consegue vender ou ter margem. A resposta é prancheta, engenharia, pensar, tem tempo e investimento. Você tem que ir atrás dos fornecedores, você tem que ir atrás das soluções… É pesquisar”, explica.

A operação foi estruturada em parceria com a GNG Engenharia, responsável pela execução e pela adaptação técnica ao padrão econômico, enquanto a Alfa concentrou-se na concepção e incorporação.

Assinado pelo arquiteto Rubio Luongo, o projeto buscou dialogar com o passado industrial do Bom Retiro. A fachada remete aos tijolos aparentes das antigas fábricas da região. Ao estruturar o Praça Nova São Paulo, a incorporadora esbarrou em um ponto sensível do modelo de financiamento habitacional. Segundo Anastassiadis, a Caixa não financia, no crédito associativo, a parte da obra destinada à fachada ativa — ou seja, as lojas no térreo dos empreendimentos.

Na prática, isso significa que o banco não cobre o custo de construção dos espaços comerciais integrados ao prédio residencial. Para Anastassiadis, a consequência é visível na paisagem urbana. “Muitos projetos acabam fazendo um murão em volta”, afirma. A razão, segundo ele, é simples: sem financiamento para as lojas, o incorporador tende a eliminar esse componente para preservar margem e viabilidade financeira.

Mas ele não pensa assim, e argumenta que, como a estrutura do térreo já faz parte da base do edifício, o custo adicional para concluir uma loja — com caixilhos e acabamento — é relativamente baixo diante do impacto positivo para o entorno. Por isso, o entorno também entrou na conta: as calçadas serão alargadas de 1,5 metro para 5 metros, com iluminação pública e lojas no térreo para criar fachada ativa.

A incorporadora também aguardou alterações em decretos municipais publicadas entre 2023 e 2024 para viabilizar uma torre mais alta. A mudança permitiu incluir um rooftop no 17º andar sem aumentar excessivamente a densidade do projeto.

No térreo, as lojas não serão vendidas. A Alfa decidiu manter a gestão dos espaços comerciais para controlar o perfil dos ocupantes e preservar o valor do empreendimento no longo prazo. A ideia é priorizar serviços de conveniência, como padaria, mercado ou academia.