O BTLG11, fundo imobiliário do BTG Pactual (do mesmo grupo de controle da EXAME) focado em galpões logísticos, ficou em primeiro lugar na categoria Tijolo do prêmio Melhores do Mercado 2026, realizado pela EXAME. A categoria reúne fundos que investem diretamente em imóveis físicos com geração de renda por meio da locação.

O reconhecimento do fundo ocorre em meio à expansão histórica dos FIIs. O número de investidores pessoas físicas passou de 1,2 milhão em 2020 para 2,9 milhões em 2025 — alta de 141,67%. Em janeiro de 2026, o total chegou a 3 milhões. O patrimônio líquido dos fundos listados na B3 saiu de cerca de R$ 108 bilhões em 2020 para R$ 183 bilhões em 2025, superando R$ 200 bilhões em 2026.

O número de produtos também cresceu: eram entre 300 e 400 fundos em 2020; em fevereiro de 2026, já eram 434 FIIs negociados na bolsa. O avanço ampliou a concorrência entre gestores e elevou o nível de exigência por desempenho consistente e qualidade de portfólio.

“O mercado de FIIs vem crescendo de uma forma exponencial há aproximadamente 16 anos. Essa evolução transformou o setor em uma indústria cada vez mais madura, mais pujante, mais concorrida. Por aqui, tentamos ser um protagonista importante disso”, afirma Fernando Crestana, sócio de real estate da BTG Pactual Asset Management.

Em cerca de cinco ou seis anos, o próprio BTLG11 saltou de um patrimônio de R$ 180 milhões para R$ 6 bilhões. O fundo, negociado na B3, tem foco em imóveis logísticos e industriais, como centros de distribuição e galpões. Soma, hoje, cerca de 1,5 milhão de metros quadrados em portfólio. O estoque nacional de galpões logísticos triple A é estimado em 30 milhões de metros quadrados. Logo, o fundo do BTG concentra quase 5% de todo o estoque de alto padrão do país.

“Era um fundo de seis ativos, sendo que um deles era vago, tinha uma vacância de quase 25% do fundo. Cinco ou seis anos depois, temos mais de 30 ativos na carteira, com uma vacância estrutural próxima de 1,2% e uma liquidez média diária na ordem de quase R$ 18 milhões neste ano”, afirma. Enquanto isso, a vacância média do estoque AAA nacional gira entre 7% e 9%.

A diferença é atribuída ao que ele chama de “tripé imobiliário”: qualidade construtiva AAA, localização prime e inquilinos de primeira linha, com bom risco de crédito. Pelo tamanho da carteira, o fundo consegue adotar uma postura mais flexível na entrada de novos locatários, oferecendo carências e condições comerciais mais longas sem comprometer o resultado consolidado. No médio prazo, a estratégia busca preservar ocupação elevada e sustentar a alta dos aluguéis.

Para 2026, Crestana vê com bons olhos a perspectiva de queda de juros, que tende a estimular consumo, investimentos e expansão das empresas, ampliando a demanda por centros de distribuição. Juros mais baixos significam mais fluxo para a economia real e, consequentemente, mais demanda por galpões.