Uma das cidades que mais recebe turistas por ano no Brasil, Gramado está planejando construir uma nova frente urbana inteira na Serra Gaúcha. A "Nova Centralidade", como chama a prefeitura, nada mais é do que um novo centro para desafogar o atual, que terá hotéis, hospital, teatro, moradias, parques, centro de eventos e milhares de novos moradores.

A proposta prevê transformar uma área de 900 hectares na região norte do município, a 8 quilômetros da famosa Rua Coberta, em um novo polo urbano pensado para as próximas décadas. A ideia, segundo secretários municipais consultados pela EXAME, é criar uma segunda cidade desenhada para absorver o crescimento populacional, turístico e imobiliário que hoje pressiona o centro tradicional da cidade.

O projeto ganhou sinal verde nesta semana. A Câmara de Vereadores aprovou a lei que estabelece as regras gerais para ocupação da área, considerada estratégica por ficar no eixo de conexão com o futuro novo aeroporto de Caxias do Sul.

“O crescimento de Gramado acabou acontecendo de forma muito espalhada, com bairros residenciais de baixa densidade e dependência total do centro para qualquer atividade cotidiana”, diz Rafael Bazzan Barros, secretário de Planejamento, Urbanismo e Parcerias Estratégicas.

“A ideia agora é criar uma centralidade de verdade, com moradia, comércio, serviços, lazer e trabalho coexistindo no mesmo espaço.”

O movimento ocorre em um momento em que Gramado admite ter chegado ao limite de expansão em sua região central. Nos últimos meses, a prefeitura suspendeu temporariamente novos alvarás para hotéis, restaurantes e até fábricas de chocolate em determinadas áreas da cidade, alegando necessidade de revisão da capacidade urbana.

A aposta da administração municipal é que a Nova Centralidade funcione como uma válvula de descompressão para a cidade mais turística da Serra Gaúcha — e também como um novo vetor de desenvolvimento econômico regional.

Gramado do futuro: área de 900 hectares deve receber até 40 mil novos moradores nas próximas décadas (Prefeitura de Gramado/Divulgação)

Como o novo centro vai desafogar o atual

A Nova Centralidade nasce com um objetivo de reduzir a pressão sobre o centro tradicional de Gramado, hoje marcado por congestionamentos frequentes, alta demanda imobiliária e saturação de serviços.

Segundo a prefeitura, a cidade recebeu cerca de 8 milhões de visitantes em 2023, ano anterior à enchente que fechou o aeroporto de Porto Alegre. Ao mesmo tempo, a população cresceu 25% entre 2010 e 2022, enquanto o Rio Grande do Sul avançou menos de 2% no mesmo período.

Na prática, o município quer estimular um modelo inspirado no conceito de “cidade de 15 minutos”, em que moradores consigam acessar serviços essenciais sem depender constantemente do carro ou do deslocamento até o centro histórico.

“Não temos mais espaço para operações”, afirma o secretário de Turismo de Gramado, Ricardo Bertolucci. “Gramado foi tão bem-sucedida em se tornar uma cidade turística que agora precisamos pensar uma nova área urbana capaz de absorver esse crescimento e qualificar a experiência do visitante e do morador.”

A proposta para o novo centro prevê 15 mil novas unidades residenciais, 9 mil novos leitos de hospedagem e 3 mil unidades de comércio e serviços. Também estão previstos mais de 150 mil metros quadrados voltados para saúde e outros 100 mil metros quadrados destinados a educação e cultura.

Como manter as características de Gramado

Apesar da proposta contemporânea, a prefeitura insiste em um ponto: o novo bairro não será uma ruptura estética com a cidade atual. A nova centralidade terá conceito urbano moderno e com fiação enterrada no subsolo, trazendo harmonia na paisagem.

“A ideia não é criar um centro moderno desconectado da identidade local. A ideia é que seja Gramado, com a alma e a cara de Gramado”, afirma o secretário de Planejamento.

O projeto mantém limitações construtivas semelhantes às do restante do município, incluindo controle de altura das edificações e preocupação com integração paisagística. Ao mesmo tempo, incorpora soluções urbanísticas mais flexíveis e atuais.

Entre elas estão calçadas já entregues pelos empreendedores nos loteamentos, incentivo à mobilidade ativa, infraestrutura subterrânea, soluções de drenagem urbana baseadas na natureza e redução da obrigatoriedade de vagas de estacionamento em novos empreendimentos.

“O excesso de vagas acaba atraindo ainda mais veículos. Estamos usando essa área como uma espécie de laboratório urbanístico para conceitos que depois podem ser aplicados em outras regiões da cidade”, diz Barros.

A prefeitura também promete preservar corredores ecológicos e integrar a expansão urbana às áreas ambientais existentes. O projeto prevê mais de 400 mil metros quadrados destinados a parques e praças públicas.

Novo polo urbano: proposta inclui hospital, centro cultural, terminal intermodal e milhares de novos leitos de hospedagem (Prefeitura de Gramado/Divulgação)

Quais serão os projetos âncora

Embora a ocupação deva ocorrer gradualmente, alguns empreendimentos já aparecem como âncoras da futura centralidade.

Um deles é o complexo do Club Med, que já possui projetos aprovados na região. A prefeitura também trabalha com a perspectiva de atrair um hospital de alta complexidade para a região. Segundo o prefeito Nestor Tissot, existe um projeto aprovado ligado à bandeira do Hospital Sírio-Libanês.

Além disso, o master plan prevê equipamentos estruturantes como terminal intermodal de transporte, centro de eventos, teatro, áreas voltadas à economia criativa e um complexo cultural.

“Estamos pensando Gramado para os próximos 40 ou 50 anos”, afirma Bertolucci. “Essa nova centralidade nasce também a partir da engrenagem do turismo, mas olhando para inovação, economia verde e qualidade urbana.”

O responsável técnico pelo projeto é o urbanista Benamy Turkienicz, professor ligado à Fundação Luiz Englert e ao Núcleo de Tecnologia Urbana da Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS), contratado para coordenar os estudos urbanísticos da proposta.

Quanto será investido no novo centro

A área da Nova Centralidade é totalmente privada. Não haverá desapropriações por parte do município. O papel da prefeitura, segundo os secretários, é definir as regras urbanísticas, aprovar projetos e coordenar a implantação da infraestrutura junto a concessionárias e investidores.

A estimativa é que os investimentos imobiliários privados na região alcancem R$ 15 bilhões nos próximos 10 anos.

“Gramado é uma cidade que atrai muitos investimentos. O papel do poder público é direcionar esses investimentos para que a cidade aproveite esse crescimento de forma equilibrada”, diz Barros.

O município também prepara uma segunda legislação, voltada especificamente à chamada Zona de Ocupação Intensiva — um núcleo de 65 hectares que funcionará como o coração da nova centralidade, concentrando maior densidade urbana e os principais equipamentos públicos e privados.

A expectativa da prefeitura é que os primeiros loteamentos comecem a ser protocolados nos próximos meses. As primeiras obras urbanas mais amplas, porém, ainda devem levar de três a quatro anos para aparecer de forma mais visível.

Expansão planejada: prefeitura estima R$ 15 bilhões em investimentos privados na nova centralidade nos próximos dez anos (Prefeitura de Gramado/Divulgação)

Quais os próximos para para tirar o projeto do papel

Apesar do entusiasmo da prefeitura, o próprio governo municipal reconhece que o ritmo da ocupação dependerá do cenário econômico e da disposição do setor privado em investir.

“O investidor vai escolher o melhor momento”, afirmou o prefeito Nestor Tissot recentemente, ao comentar o impacto dos juros elevados sobre novos projetos imobiliários.

A prefeitura também admite que o principal gargalo da cidade — a mobilidade — continuará sendo um desafio, já que o acesso à região norte ainda depende da passagem pelo centro de Gramado.

Ainda assim, o município aposta que a criação de uma nova frente urbana pode representar uma mudança estrutural no desenvolvimento da cidade.

“Gramado precisa desse projeto para continuar crescendo, continuar sendo referência turística e continuar sendo boa para quem mora aqui”, diz Barros.