Por Tony Volpon*

O mercado imobiliário brasileiro vive hoje seu momento mais disruptivo desde a criação do Sistema Financeiro de Habitação. Por décadas, o “tijolo” foi sinônimo de solidez, mas também de uma rigidez quase intransponível. A barreira de entrada para investir em projetos imobiliários, o chamado ticket mínimo, sempre atuou como um filtro de exclusão, limitando as melhores oportunidades de rentabilidade a grandes investidores ou fundos institucionais.

Sob a ótica de quem acompanhou as engrenagens do sistema financeiro por dentro, é evidente que a transformação digital não é mais uma promessa de futuro, é a reestruturação profunda do presente. Estamos migrando de uma economia de ativos analógicos e "capital morto" para uma infraestrutura de ativos tokenizados, fracionados, dinâmicos e de alcance global.

Para dimensionar o impacto dessa mudança, é preciso analisar o peso do setor na nossa economia. Segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), as transações imobiliárias somadas à atividade da construção civil oscilam entre 7% e 10% do PIB brasileiro.

Trata-se de uma locomotiva econômica. No entanto, a liquidez desse setor é severamente desproporcional à sua relevância macroeconômica. Enquanto o mercado de capitais gira volumes astronômicos em segundos, o mercado imobiliário ainda caminha em um ritmo moroso, na lentidão da internet discada.

Tokens de ativos do mundo real

Levantamentos recentes da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e da Associação Brasileira de Criptoeconomia (ABcripto) indicam um amadurecimento acelerado nas ofertas de tokens de ativos reais, os chamados Real World Assets (RWA). O marco regulatório brasileiro, impulsionado pela modernização das normas de crowdfunding e investimentos alternativos, posicionou o país como um dos polos globais para a tokenização.

Hoje, o registro em blockchain já é visto pela vanguarda do mercado não como um “capricho tech”, mas como um protocolo de segurança jurídica superior ao papel e ao carimbo, oferecendo uma trilha de auditoria imutável e transparente.

Soma-se a esse cenário dinâmico do mercado, e a morosidade dos processos do setor de imóveis, a atual falta de liquidez e a excessiva centralização do crédito imobiliário, que provocam um efeito cascata negativos na economia real.

Sob a ótica de quem analisa o custo de oportunidade, quando uma incorporadora depende exclusivamente de grandes aportes bancários ou de linhas de crédito restritas, o ciclo de desenvolvimento de novos empreendimentos torna-se excessivamente lento e sensível às flutuações das taxas de juros. Isso trava a geração de empregos e limita o desenvolvimento urbano planejado.

Para o investidor pessoa física, o cenário é de "desconto de iliquidez": a dificuldade inerente de sair de uma posição imobiliária sem sofrer uma perda considerável de valor frente ao mercado. A fricção é sistêmica. O custo de transação, que envolve cartórios, impostos, intermediários e diligências, consome uma fatia considerável da rentabilidade esperada.

Redução de custos

No modelo tradicional, a ideia de diversificar o portfólio imobiliário com pequenas quantias era matematicamente inviável devido aos custos fixos de transação. Essa desconexão entre a agilidade do mercado de capitais moderno e a ineficiência do "balcão" imobiliário cria um abismo que a tecnologia, por meio da tokenização imobiliária, se propõe a fechar.

Estamos falando de uma transformação digital que vai muito além da digitalização de documentos. Ao “tokenizar” um imóvel, ou o fluxo financeiro derivado dele, em frações digitais registradas em redes descentralizadas, resolvem-se simultaneamente dois dos maiores problemas do setor: a barreira de entrada e a formação de mercado secundário.

Por exemplo, pode parecer simbólico falar em investir somente R$ 5 em um imóvel de alto padrão, mas a questão central aqui não é o valor nominal, e sim a eficiência da infraestrutura. Se o sistema é capaz de processar microaportes com segurança criptográfica e baixo custo operacional, ele ganha uma escalabilidade sem precedentes para qualquer volume.

É a substituição da burocracia manual pela lógica dos smart contracts. Com eles, a distribuição de aluguéis e dividendos ocorre de forma automatizada, diretamente na carteira digital do investidor, eliminando intermediários que não agregam valor e apenas encarecem a operação.

Vários casos no Brasil demonstram a viabilidade de financiar obras inteiras via emissão de tokens, democratizando o funding para as empresas do setor e reduzindo o custo médio de capital. Estamos presenciando o fim do cap table fechado e o nascimento da era da liquidez on-chain.

Isso significa que um investidor poderá negociar sua fração de um galpão logístico ou de um apartamento residencial com a mesma facilidade com que vende uma ação na bolsa.

Atomização

O fato de podermos atomizar o investimento imobiliário prova que o setor alcançou sua maturidade digital. Essa nova arquitetura permite uma diversificação de portfólio que antes era privilégio de grandes fortunas, permitindo que o brasileiro proteja seu patrimônio com a segurança do imóvel físico, mas com a agilidade do processo digital.

Ao derrubar os muros que separavam o pequeno poupador dos grandes empreendimentos de infraestrutura urbana, fortalecemos toda a cadeia produtiva, do operário no canteiro de obras ao investidor no aplicativo.

A partir dessa disrupção, o setor imobiliário deixa de ser apenas um estoque de valor estático, um "bem de raiz" enterrado na burocracia, para se tornar um fluxo de capital dinâmico, inclusivo e altamente eficiente. Como ex-diretor do Banco Central, vejo com otimismo essa convergência entre a segurança do ativo real e a agilidade da tecnologia blockchain.

Mas para chegar neste futuro prometido, ainda precisamos avançar em questões legais e regulatórias para dar segurança jurídica aos seus participantes e deslanchar essa transformação.

A tecnologia não veio para mudar a essência do mercado imobiliário, mas para libertar o imenso capital que ele sempre representou. Já estamos vivenciando a transição da posse para a fluidez. Na era da informação, o tijolo nunca foi tão líquido.

*Tony Volpon é economista e ex-diretor do Banco Central.

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