O mercado imobiliário de alto padrão em São Paulo ganhou um novo marco em fevereiro de 2026. O casarão que pertenceu a Abilio Diniz, no Jardim América, foi vendido por R$ 250 milhões ao empresário Joesley Batista, controlador da J&F  (dona da JBS), uma das maiores transações residenciais já registradas na cidade.

O episódio ilustra um movimento mais amplo. Dados da Mbras, que atua há 14 anos no segmento de altíssimo padrão e liderou a venda do imóvel, indicam que casas no Jardim América e no Jardim Europa se valorizaram até 3,6 vezes mais do que apartamentos em outras regiões nobres ao longo de nove a dez anos.

"O grande diferencial econômico é que, no imobiliário, o terreno não deprecia; enquanto um apartamento envelhece e te deixa refém de decisões de condomínio, na casa você tem controle total para demolir e reconstruir se o imóvel ficar antigo", afirma Lucas Melo, CEO da Mbras e especialista no mercado imobiliário de alto padrão.

Em uma cidade cada vez mais verticalizada, a escassez de terrenos e as restrições urbanísticas transformaram os Jardins em um dos ativos mais raros do mercado.

Essa configuração tem raízes históricas. A região começou a se formar no início do século 20, quando barões do café deixaram a Avenida Paulista para ocupar antigas fazendas loteadas pela Cia. City, com foco em áreas verdes e terrenos amplos. "Hoje, essa é praticamente a única região horizontal colada à Faria Lima, o que combina localização com qualidade de vida", diz Melo.

O impacto aparece nos preços. O metro quadrado de terrenos pode chegar a R$ 40 mil, com variações entre R$ 20 mil e R$ 35 mil. Em casos específicos, imóveis ultrapassam R$ 500 milhões.

Mudanças recentes no zoneamento, em vias como as avenidas Europa e Gabriel Monteiro da Silva, também contribuíram para esse salto ao permitir projetos comerciais de baixo gabarito — os chamados "monuários". A própria família Diniz protagonizou uma sequência de negócios que ajuda a explicar esse novo patamar.

Antes da venda do casarão no Jardim América, um outro ativo da família — menos conhecido — já havia sido negociado na região, também acompanhado pela Mbras. Localizado na Rua Grécia, o imóvel passou por transformação semelhante: a antiga casa foi demolida para dar lugar a um projeto comercial boutique, limitado a 10 metros de altura, hoje avaliado entre R$ 560 milhões e R$ 600 milhões.

Gabriel 1825 é o nome do empreendimento construído no antigo terreno da família Diniz (IdeaZarvos/Divulgação)

O projeto é da incorporadora Idea!Zarvos e consiste num empreendimento comercial assinado por Isay Weinfeld. A construção tem aproximadamente 1,5 mil metros quadrados de extensão, composta por sete conjuntos corporativos.

Em 2007, a família Diniz já havia protagonizado um movimento que ajuda a entender essa transformação. A venda do terreno na Rua Amauri, que deu origem ao Pátio Victor Malzoni, marcou um dos momentos mais simbólicos da mudança do Itaim Bibi de bairro residencial para centro financeiro.

À época, Abilio Diniz decidiu se desfazer da casa onde morava, abrindo espaço para um novo ciclo de desenvolvimento em uma região que começava a atrair grandes projetos corporativos. O terreno foi adquirido pelo investidor Victor Malzoni, em parceria com a Brookfield — então Brascan —, dando origem a um dos empreendimentos mais emblemáticos da região.

Escassez que sustenta o preço

A base dessa valorização está na oferta limitada. Diferentemente de outras áreas da capital, os Jardins preservam um perfil predominantemente horizontal. Cada nova incorporação reduz ainda mais a oferta disponível, elevando o preço dos imóveis remanescentes.

Além da oferta limitada, há uma mudança de comportamento. A busca por espaço, privacidade e qualidade de vida em regiões centrais ganhou força, especialmente após a pandemia.

Localizados entre a Faria Lima, o Shopping Iguatemi, o Parque do Povo e a Avenida Paulista, os Jardins funcionam como um enclave residencial dentro do principal eixo financeiro da cidade.

A combinação entre baixa densidade construtiva e localização central criou um ambiente incomum em São Paulo — difícil de replicar em outras regiões.

Em vez da verticalização intensa, o valor está na preservação: grandes terrenos, ruas arborizadas e menor impacto urbano.

Nesse contexto, atributos como silêncio, áreas verdes e menor adensamento passaram a ser incorporados ao preço. Árvores centenárias e ruas arborizadas ajudam a formar um microclima mais ameno — um diferencial raro em regiões centrais.

“Os Jardins são um dos poucos bairros que conseguiram preservar escala humana e oferecer um dos metros quadrados mais silenciosos da cidade”, diz Melo.

O perfil dos moradores também contribui para a estabilidade da região, que concentra famílias tradicionais e executivos de setores estratégicos.