Certa vez, ouvi de uma conhecida que ética é um conceito elástico, no entendimento de que o que pode ser considerado dentro das quatro linhas para um, não seria, necessariamente, regra para outro.

No centro do jogo do setor imobiliário, um dos principais motores da economia brasileira, tensões éticas nos levam a revisitar regras às quais todos estamos sujeitos, nem acima nem abaixo da lei.

Conversei com Natália Japur, advogada sócia sênior do Duarte, Garcia, Serra Netto e Terra Advogados, para refletir sobre o espaço que existe, e que frequentemente é explorado, entre o que é legal e o que é ético.

A regulação do setor não nasce do acaso. Ela decorre da necessidade de ordenar relações econômicas complexas, que envolvem ciclos longos, transformações urbanas e um cenário global em constante mudança. O risco está quando essas normas perdem contato com a realidade praticada pelo mercado.

“A normatização deve ser suficientemente clara e objetiva para conseguir efetivamente regular o setor, conferindo previsibilidade, segurança jurídica e padrões éticos”, afirma Natália. Quando as normas se tornam obsoletas, convertem-se em obstáculo ou simplesmente deixam de ser cumpridas em sua integralidade.

O limite entre o legal e o ético é tênue. A depender da posição de quem analisa, uma mesma conduta pode ser justificada ou condenável. Natália cita a “função social da propriedade” como exemplo claro dessa zona de tensão, que se manifesta em locação urbana, políticas habitacionais, desapropriações, incorporações e questões ambientais.

“É preciso reconhecer a existência dessa zona cinzenta e manter atenção constante aos objetivos da operação e aos seus efeitos para as partes envolvidas”, orienta. Ir além da análise meramente formal é o que diferencia o profissional ético do operador oportunista. E há uma dimensão de longo prazo: “A construção de um nome e de uma reputação leva anos; sua perda pode ser rápida e, muitas vezes, devastadora.”

Perguntei o que mais ameaça os princípios éticos hoje, a pressão por resultados ou a fiscalização insuficiente. Sua resposta foi direta: os dois. “Tanto o imediatismo na obtenção de resultados quanto a fiscalização deficiente ou seletiva funcionam como vetores que impulsionam, com efeitos exponenciais, a flexibilização ou mesmo a quebra de princípios éticos.” O contraponto está na postura vigilante que vai além do formalismo legal: não basta cumprir a letra da lei, é preciso observar a boa-fé objetiva e a transparência.

Há avanços a celebrar. O Marco Legal das Garantias, de 2023, produziu impacto direto na segurança jurídica e no crédito imobiliário. “O setor é estruturalmente dependente de crédito de longo prazo. Somente com garantias mais eficientes será possível reduzir o custo do financiamento e ampliar o acesso ao crédito”, explica. No campo da inovação, tecnologia é instrumento, não finalidade: “Deve servir à eficiência, mas jamais à supressão de garantias ou à redução indevida de direitos.”

Criatividade jurídica não é o mesmo que flexibilização ética. A primeira estrutura soluções dentro da base legal. A segunda é distorção. “O uso oportunista de brechas legais e o desvio de finalidade não configuram criatividade, mas distorção”, define Natália, com um alerta: o custo é alto, incluindo erosão da segurança jurídica e perda de confiança no mercado.

Diante do risco da elasticidade ética, Natália elencou práticas inegociáveis: estudo de viabilidade consistente, disciplina na estrutura de capital, due diligence abrangente, transparência com investidores e adquirentes, cumprimento rigoroso das etapas de aprovação, observância dos parâmetros urbanísticos e ambientais, e relação ética com o Poder Público. Regras claras para quem quer jogar dentro dos limites legais quatro linhas do setor.

“O papel do advogado é abrangente: interpretar a lei, sem renunciar à ética, e atuar como parceiro estratégico do desenvolvimento do setor.” Isso pressupõe postura ativa, alcançando processos legislativos, consultas públicas e diálogo com a sociedade civil, não apenas com o Judiciário.

Ética se constrói, ou se corrói, nas decisões do dia a dia. O setor tem estrutura, arcabouço legal e talentos profissionais. O que precisa agora é de uma cultura que coloque ética não como limite, mas como vantagem competitiva.