O Conselho Curador do FGTS aprovou nesta semana a ampliação dos limites de renda e dos valores de financiamento do Minha Casa Minha Vida (MCMV), reforçando o papel do programa em um momento em que ele já concentra boa parte dos lançamentos nas capitais brasileiras.

Levantamento da Brain mostra que, em algumas cidades, o programa responde por até 87% das unidades lançadas em 2025.

Com a mudança, todas as faixas tiveram aumento nos limites de renda: a Faixa 1 passou de R$ 2.850 para R$ 3.200; a Faixa 2, de R$ 4.700 para R$ 5.000; a Faixa 3, de R$ 8.600 para R$ 9.600; e a Faixa 4, de R$ 12 mil para R$ 13 mil. Também houve elevação no teto dos imóveis, que chegou a R$ 400 mil na Faixa 3 e a R$ 600 mil na Faixa 4.

Segundo relatório do BTG Pactual, as mudanças já eram amplamente esperadas pelo mercado após uma sequência de sinalizações do governo nas últimas semanas.

Mais do que o aumento no preço dos imóveis, o avanço da renda é o principal vetor de expansão do programa, ao permitir a entrada de novas famílias no mercado. O BTG estima que essas mudanças resultem em um ganho real na capacidade de pagamento das famílias, permitindo que elas comprem imóveis significativamente mais caros do que podiam anteriormente. Os aumentos projetados no poder de compra são de 10% para a Faixa 1, 12% para a Faixa 2, 21% para a Faixa 3 e 19% para a Faixa 4.

Os dados da Brain indicam que o programa tem peso desigual no país, mas dominante em diversas capitais. Manaus lidera, com 87% dos lançamentos vinculados ao MCMV, seguida por Teresina (76%), Aracaju (74%) e São Luís (72%). São Paulo aparece com 65%, ainda acima da média nacional.

Na prática, o programa deixou de ser apenas política habitacional e passou a estruturar a oferta imobiliária em várias regiões do país.

Para Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain, o aumento da renda tem efeito direto sobre a base de compradores. “Elevar o teto amplia a quantidade de famílias que antes não conseguiam acessar o programa e passam a conseguir comprar”, afirma.

Segundo ele, o impacto tende a ser mais forte nas capitais do Sul e Sudeste. “Vai contribuir muito mais em cidades como São Paulo, Curitiba ou Belo Horizonte do que no Norte e Nordeste”, diz.

O impacto estimado pelo governo será de R$ 500 milhões adicionais em subsídios, elevando o total para R$ 13 bilhões. O orçamento habitacional pode crescer R$ 3,6 bilhões, chegando a R$ 145,7 bilhões.

Parte desse reforço deve ser sustentada pelo Fundo Social, que tem orçamento de R$ 30,9 bilhões para 2026 e pode passar a financiar a Faixa 4 a partir do segundo semestre.

A medida amplia o alcance do programa para a classe média, segmento que hoje ainda depende mais de crédito tradicional.

Impacto para as incorporadoras

O aumento dos limites de renda e dos valores dos imóveis tende a destravar novos projetos e ampliar o pipeline das incorporadoras.

Para o BTG, o pacote deve sustentar mais um ciclo forte para o setor, com demanda aquecida, expansão do mercado endereçável e manutenção de margens e retornos.

Empresas com maior exposição à baixa renda, como Tenda, devem capturar o crescimento nas faixas iniciais. Já Cury e Direcional tendem a se beneficiar mais do avanço nas Faixas 3 e 4, onde o ganho de poder de compra foi mais relevante.

MRV e Plano&Plano também aparecem entre as recomendações de compra do banco.