O Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central divulgou um corte de 0,25 ponto percentual sobre a taxa básica de juros, cenário que já era amplamente precificado. Com isso, a Selic cai de 14,75% para 14,50% ao ano, na segunda redução consecutiva.

Em março, as autoridades monetárias cortaram, pela primeira vez desde maio de 2024, a taxa de juros em 0,25 ponto percentual, reduzindo para 14,75%. O patamar de 15% foi o mais desde 2006 e ficou nesse nível desde junho do ano passado, penalizando os financiamentos imobiliários fora do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida.

Os cortes na taxa de juros, no entanto, não representam um efeito imediato ou proporcional às taxas de financiamento. "O crédito imobiliário depende de outros fatores, como custo de captação, risco e concorrência entre bancos. Além dos programas de financiamento oferecidos pelo governo. Na prática, a redução isolada dificilmente gera diferença perceptível no curto prazo para o consumidor", explica Peixoto Accyoli, CEO da Re/Max Brasil, uma das maiores redes de franquias imobiliárias do país.

Apesar dos cortes realizados, a Selic ainda permanece em um patamar elevado, de dois dígitos, e deve terminar o ano assim. Atualmente, o mercado projeta que a Selic fechará o ano em 13%, de acordo com o Boletim Focus divulgado nesta semana. Juros mais altos reduzem a capacidade de compra das famílias e impactam a demanda por financiamentos, o que tende a esfriar o mercado imobiliário.

Além disso, com uma taxa básica ainda alta, os investimentos em renda fixa permanecem atrativos. Parte dos investidores migra recursos que antes iriam para a poupança ou o setor imobiliário, reduzindo a base de captação dos bancos e pressionando a oferta de crédito.

“Como os financiamentos habitacionais no Brasil, especialmente os do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos), são sustentados majoritariamente por recursos da caderneta de poupança, essa migração para ativos mais rentáveis reduz a base de captação dos bancos”, explica Peixoto. “Isso limita a oferta de crédito e pode pressionar as taxas para cima, mesmo com a demanda contida".

O que o corte muda para o mercado imobiliário?

Mas há um outro lado a ser observado. Segundo dados da Abrainc, uma redução de 0,25 ponto percentual na taxa de financiamento em si já reduziria a renda mínima exigida em cerca de R$ 350 mensais, considerando o financiamento de um imóvel de R$ 500 mil, partindo de um patamar de taxa de 12% ao ano.

"Isso parece pequeno do ponto de vista macro, mas é suficiente para incluir aproximadamente 215 mil novas famílias no crédito imobiliário. É um movimento que começa a 'pescar' famílias que estavam logo abaixo da linha de aprovação dos bancos, permitindo que elas finalmente realizem o sonho da casa própria", explica Luiz França, presidente da associação.

"Com um corte de 0,75 ponto nos juros do financiamento, esse número ultrapassa 640 mil famílias, sem mudança nos critérios de risco", afirma.

O importante, neste caso, é a sinalização. "Um corte de 0,25 ponto não altera de forma imediata o custo do financiamento, mas pode marcar o início de um ciclo de queda mais amplo. Esse movimento, ao longo do tempo, tende a melhorar o ambiente de crédito, inclusive pela redução da pressão sobre o financiamento dos bancos, especialmente a poupança, que sustenta boa parte do financiamento habitacional. Importante lembrar que, além da poupança, os bancos olham também para risco de inadimplência, captação pelo FGTS, LCI, CRI, curva de juros longa, inflação esperada e spread bancário", afirma Peixoto.

Por isso, o efeito é gradual e depende da continuidade dos cortes. Existe uma defasagem natural entre a decisão de política monetária e a chegada dessa redução às taxas finais dos financiamentos, com o consumidor sentindo a diferença após alguns movimentos consecutivos de queda da Selic.

"Duas ou três quedas consecutivas já podem começar a aparecer em campanhas de bancos, taxas promocionais e maior aprovação de crédito. Quatro a seis quedas, ou algo como 1,0 a 1,5 ponto percentual acumulado de redução, tendem a gerar impacto mais perceptível na taxa final e na parcela, desde que inflação, risco fiscal e inadimplência também estejam sob controle", diz o CEO da Re/Max.

Fabrício Schveitzer, conselheiro de estratégia do Ecossistema Sienge, endossa o coro de que o que mais importa, para o bolso de quem quer financiar um imóvel, é a tendência de queda, e não um ou dois cortes isolados.

Para o especialista, quando a Selic atingir 12% é que haverá, de fato, impactos significativos sobretudo para média e alta renda, que são os segmentos mais penalizados pelo aperto monetário.

"Nesse ponto, a queda seria significativa o suficiente para se refletir no custo do financiamento, principalmente para quem busca crédito imobiliário. Até lá, o efeito no bolso do consumidor será bem limitado, pois, apesar de alguns cortes graduais, a economia ainda está em um momento de freio e o crédito permanece concentrado em poucos bancos, o que impede uma redução de taxas mais expressiva. A mudança vai acontecer mais no médio prazo, quando a economia começar a reagir de forma mais clara e os bancos se tornarem mais competitivos", explica Schveitzer.

O financiamento começa a ser uma opção viável?

Mesmo com a Selic em alta, o financiamento pode continuar sendo uma alternativa racional, principalmente para quem precisa resolver uma demanda habitacional concreta ou sair do aluguel.

Isso porque o crédito imobiliário não opera no mesmo patamar da Selic. As taxas oferecidas pelos bancos são mais baixas, especialmente em instituições públicas. Segundo Peixoto, a decisão de financiar em um ciclo de juros altos não é, por si só, um erro. O risco maior está em assumir parcelas que comprometam excessivamente a renda ou comprar um imóvel fora da realidade de mercado.

“Com preço correto, entrada adequada e visão de longo prazo, financiar agora pode ser uma decisão racional e defensiva”, diz o CEO da Re/Max.

Além disso, o sistema brasileiro permite portabilidade e renegociação do contrato, o que possibilita ao comprador ajustar a taxa, a parcela ou o saldo devedor no futuro, quando os juros caírem de forma mais consistente.

Esperar o corte da Selic compensa?

Para Peixoto, a resposta é não. “Existe uma defasagem natural entre a decisão de política monetária e a chegada dessa redução às taxas finais dos financiamentos. E, quando acontece, o efeito costuma ser gradual.”

Mesmo nas projeções mais otimistas, o mercado trabalha com uma Selic ao redor de 13% no fim do ano. Isoladamente, essa redução não compensa o adiamento de uma decisão relevante, como trocar de imóvel ou adequar a moradia à dinâmica familiar.

Outro ponto relevante é o comportamento do próprio mercado. Quando há sinalização clara de queda de juros, a demanda tende a se antecipar, especialmente por imóveis bem localizados e com maior liquidez. Na prática, quem espera pode até conseguir uma taxa um pouco menor, mas enfrenta preços mais altos.