No litoral norte de Santa Catarina, parte do mercado imobiliário cresceu olhando para cima. Balneário Camboriú virou vitrine de prédios altos, fachadas de vidro, apartamentos de alto valor e disputa por metros verticais.

A poucos minutos dali, do outro lado da BR-101, um projeto tenta ganhar dinheiro com outra lógica. O Colinas de Camboriú, em Camboriú, aposta num loteamento ao estilo subúrbio americano, com casas, prédios de até 16 andares, fiação subterrânea, praças, escola, serviços e muita área verde — mais precisamente 400.000 metros quadrados preservados de Mata Atlântica.

A história ganha força agora porque o bairro planejado entra em uma nova fase. Depois de entregar a infraestrutura e vender mais de 90% dos lotes, os sócios preparam cerca de R$ 500 milhões em lançamentos para 2026, com casas, prédios baixos, comércio, serviços e projetos voltados a educação e bem-estar.

“Balneário Camboriú e Camboriú se desenvolveram e encostaram nessa área. Era o único espaço que sobrou para se fazer uma smart city ou um bairro planejado”, afirma Luian Silvestre, sócia-administradora do Colinas de Camboriú.

O empreendimento tem mais de 900.000 metros quadrados de área total, 796 lotes e VGV projetado de R$ 10 bilhões. VGV é o Valor Geral de Vendas, a soma estimada do preço de venda de todos os imóveis de um projeto.

Uma terra comprada há 50 anos

A origem do Colinas não começou com um lançamento imobiliário. Começou com compra de terra.

Segundo os sócios, o pai de Luian Silvestre e de Aujor Fernandes Silvestre Filho comprou a área há mais de 50 anos, quando a região ainda não era vista como zona de moradia ou de urbanização. Filho de imigrantes italianos, saiu do oeste de Santa Catarina para Curitiba ainda jovem e construiu patrimônio comprando ativos baratos para vender depois.

“Tudo começou com a visão do nosso pai há mais de 50 anos, quando as pessoas chamavam ele de louco porque ele estava adquirindo áreas onde ninguém vislumbrava habitação ou urbanização”, afirma Luian.

A família manteve a área por décadas. Enquanto isso, Balneário Camboriú cresceu, Camboriú se expandiu e a BR-101 virou eixo de ligação entre cidades, praias, portos e regiões de trabalho.

A área do Colinas fica na Várzea do Ranchinho, em Camboriú, na Avenida Marginal Oeste, a cerca de 5 minutos do centro de Balneário Camboriú e a cerca de 5 quilômetros da orla de Balneário Camboriú. O terreno fica cerca de 30 metros acima do nível do mar, em uma área montanhosa.

“Ele sempre teve uma visão de patrimônio de longo prazo. Isso nos privilegiou, porque ele não teve pressa de negociar ou vender”, afirma Luian.

O caminho até o lançamento foi longo. O projeto levou anos de licenciamento, passou por parcerias que não avançaram e só começou a vender lotes em maio de 2019. Na época, segundo os sócios, os primeiros terrenos saíram por cerca de R$ 328.000.

Desde então, a valorização acumulada passa de 400% desde o lançamento. Hoje, lotes semelhantes chegam perto de R$ 1,5 milhão, segundo os empreendedores.

Aujor e Luian Silvestre, idealizadores do Colinas de Camboriú: único espaço possível para uma smart city na área de influência de Balneário Camboriú (Divulgação/Divulgação)

Quem são os sócios

Luian Silvestre é empresária do setor imobiliário e sócia-administradora do Colinas de Camboriú. Ao lado dela está o irmão, Aujor Fernandes Silvestre Filho, advogado com atuação em direito contratual, ambiental e societário. Ele participou da aprovação, revisão e estruturação jurídica do projeto, um trabalho que envolveu licenciamento, desenho contratual e organização das parcerias.

A fase vertical do bairro também envolve a F House, incorporadora que desenvolve o Athene Garden. Um dos sócios à frente do projeto é Thomas Barichello Fischer, engenheiro civil formado nos Estados Unidos, com mestrado em gestão de projetos e experiência de 7 anos em obras em Miami.

Thomas nasceu em Balneário Camboriú, em uma família ligada a turismo e hotelaria. Depois de morar fora, voltou ao Brasil para assumir negócios da família e desenvolver projetos imobiliários na região.

O contraste com Balneário Camboriú

O Colinas se apoia em uma diferença de desenho urbano. Enquanto Balneário Camboriú concentrou a valorização imobiliária na verticalização, Camboriú ainda tinha áreas maiores disponíveis para ocupação planejada.

O bairro foi dividido em setores. Há áreas para casas, áreas para prédios e áreas para comércio e serviços. A lógica é impedir que cada terreno seja usado de forma isolada, sem relação com o conjunto.

“O bairro sempre foi pensado assim. Onde é serviço, é serviço. Onde é vertical, é vertical. Onde é casa, é casa”, afirma Luian.

A regra interna do Colinas é chamada de smart code, um código de uso do solo do próprio bairro. Na prática, é um conjunto de normas que define o que pode ser construído em cada parte do empreendimento. Segundo os sócios, ele é mais restritivo do que a legislação municipal em alguns pontos.

Nos setores verticais, há áreas com limite de 8 andares e outras com limite de 16 andares. Para o padrão de Balneário Camboriú, onde os arranha-céus dominam o mercado imobiliário, é uma escolha diferente.

“Para desenvolver um projeto lá dentro, é preciso seguir o smart code. O bairro vai ser menos denso do que outras regiões”, afirma Thomas, sócio da F House.

A volta ao Brasil trouxe para Thomas uma comparação direta com a cidade onde cresceu.

“Quando voltei para Balneário, uma coisa me chocou: São Paulo é muito mais arborizada. A praia foi uma situação em que a cidade se acomodou. Ela funciona como parque linear, mas não substitui grama, árvores e espaço”, afirma Thomas.

Um bairro aberto, não um condomínio fechado

Apesar do padrão imobiliário, o Colinas não é um condomínio fechado. É um bairro planejado com acesso controlado, mas aberto à cidade. Qualquer pessoa pode entrar, circular pelas praças ou participar de eventos.

A infraestrutura do bairro já foi entregue. Os sócios chamam essa parte de hardware: ruas, redes, lotes, fiação subterrânea e estrutura física. Agora, dizem trabalhar no software: a vida do bairro, com moradores, eventos, serviços, comércio e convivência.

“Entregamos a parte do hardware e, a partir disso, estamos desenvolvendo o software, que é a vida do bairro, a gestão, os eventos e tudo o que acontece lá dentro”, afirma Luian.

Hoje, há cerca de 30 casas e 5 famílias morando no bairro. O número ainda é pequeno diante da projeção final. Quando consolidado, o Colinas deve ter cerca de 13.000 habitantes no futuro.

O bairro tem mais de 30.000 metros quadrados de praças, eventos de corrida, tênis, yoga, esporte e cultura. Em 2025, recebeu mais de 40 eventos, segundo o material do empreendimento.

A fiação é subterrânea, para reduzir cabos aparentes nas ruas. Esse é um ponto que os sócios citam como diferença em relação a áreas urbanas já adensadas, onde calçadas estreitas, postes, fios e letreiros disputam espaço com prédios e pedestres.

Os números do Colinas

O Colinas tem 796 lotes no total. Mais de 90% já foram comercializados. Restam 111 disponíveis, sendo 40 destinados a casas e 71 a projetos especiais, como prédios, serviços ou equipamentos de uso coletivo.

A área total passa de 900.000 metros quadrados. Desse total, cerca de 400.000 metros quadrados são de Mata Atlântica preservada.

O VGV projetado é de R$ 10 bilhões em VGV. A conta considera o potencial de venda dos imóveis previstos no bairro se tudo fosse construído e vendido hoje, segundo os sócios.

“Pelos nossos cálculos internos, considerando números conservadores, o VGV chega a R$ 10 bilhões”, afirma Aujor.

O projeto começou com capital próprio da família, mas, segundo os sócios, passou a se sustentar com a venda dos lotes. A valorização dos terrenos ajudou a financiar a continuidade do bairro.

“A gente começou com capital próprio, mas não precisou mais mexer no capital próprio. O empreendimento se autossustentou financeiramente”, afirma Luian.

A próxima etapa prevê cerca de R$ 500 milhões em lançamentos em 2026. O pacote inclui a expansão da área de serviços, casas e os primeiros empreendimentos verticais.

Escola, senior living e serviços

A fase de serviços é central para transformar o Colinas em bairro de fato, não apenas em loteamento de alto padrão.

Um dos projetos previstos é uma unidade do Colégio COC com 6.000 metros quadrados e capacidade para 2.500 alunos. A unidade será ligada ao conceito de eco school, com uso da área verde como parte da proposta pedagógica.

Outro projeto é um senior living, modelo de moradia com serviços voltado ao público acima de 60 anos. A ideia é reunir apartamentos ou unidades adaptadas com atendimento médico, enfermagem, alimentação, convivência e serviços de apoio.

“É um complexo de soluções voltado para o público 60+. Ele não oferece somente uma estrutura física adequada, mas também serviço médico, enfermagem, gastronomia, comunidade e convivência”, afirma Luian.

Os sócios também planejam um complexo de cerca de 15.000 metros quadrados voltado a cultura, bem-estar, academias, teatro e serviços. A proposta é reduzir a necessidade de deslocamento para outras cidades em busca desse tipo de equipamento.

O bairro também deve ter edifícios corporativos. Segundo os sócios, esse é um mercado ainda pouco desenvolvido na região, especialmente quando se compara o valor dos imóveis residenciais com a oferta de prédios comerciais de padrão mais alto.

O primeiro prédio do bairro

A primeira leva de prédios do Colinas começa com o Athene Garden, projeto da F House. O empreendimento ainda aguarda aprovação final na prefeitura de Camboriú para iniciar o pré-lançamento.

O edifício terá 16 andares e segue o conceito de home wellness, ou bem-estar em casa. A proposta combina moradia, espaços de convivência, áreas verdes, academia, salas de massagem e ambientes voltados ao uso comum.

A incorporadora contratou o paisagista Ricardo Cardim para trabalhar as áreas externas e o arquiteto Léo Zanatta para levar a ideia de natureza também aos espaços internos.

“Quando começamos a desenvolver o Athene, queríamos que a natureza fosse para o centro do empreendimento”, afirma Thomas.

Uma das decisões do projeto foi abrir mão de 8 apartamentos que poderiam ser vendidos. No lugar dessas unidades, a F House criou espaços comunitários com pé-direito duplo, chamados de nests, ou ninhos. São áreas comuns dentro da torre para encontro entre moradores.

“Abrimos mão de 8 apartamentos para criar um espaço com pé-direito duplo na torre, com áreas comunitárias para os moradores se reunirem com os vizinhos”, afirma Thomas.

O projeto também busca certificações ambientais e de bem-estar. Segundo os empreendedores, a intenção é que seja o primeiro empreendimento de Camboriú com selo de sustentabilidade e bem-estar.

Vista aérea do Colinas: aposta no ideal de vida pacata a poucos minutos do agito de Balneário Camboriú (Divulgação/Divulgação)

Quem deve morar no Colinas

A demanda pelo Colinas vem de perfis diferentes. Há famílias de Balneário Camboriú interessadas em sair de áreas mais densas, moradores de Camboriú, compradores de Itajaí e investidores.

No caso do Athene Garden, a F House contratou a Data Store para mapear o perfil de comprador. Segundo Thomas, a pesquisa indicou que o morador tem peso maior do que o investidor.

“O perfil morador é mais forte do que o investidor. A pessoa que mora em Balneário moraria no Colinas, a pessoa que mora em Camboriú moraria no Colinas e a pessoa que mora em Itajaí moraria no Colinas”, afirma Thomas.

A localização ajuda a explicar esse alcance. O bairro tem acesso à BR-101, fica perto de Balneário Camboriú e permite deslocamento para Itajaí, portos, Florianópolis e Blumenau.

Os sócios dizem que a integração entre Balneário Camboriú e Camboriú também pesa no futuro do bairro. A região tem projetos de ampliação de vias, novas pontes e um acesso vindo da Praia Brava que deve desembocar perto do Colinas.

A relação entre as duas cidades mudou. Durante anos, havia uma separação política e cultural entre Balneário Camboriú e Camboriú. Hoje, os empreendedores dizem que uma depende da outra: Balneário usa mão de obra de Camboriú, e Camboriú se apoia no fluxo econômico de Balneário.

A aposta em baixa densidade perto de um dos solos mais caros do país

O ponto mais incomum do Colinas é o uso do terreno. Em uma região onde o metro quadrado alcançou valores altos e a lógica de muitos projetos é vender o máximo possível em torres cada vez maiores, o bairro reserva áreas para casas, praças, escola, serviços e prédios baixos.

A decisão cria uma pergunta de mercado: por que não adensar mais uma área tão próxima de Balneário Camboriú?

A resposta dos sócios está no posicionamento do bairro. O Colinas busca vender espaço, acesso, natureza e menor densidade como parte do produto. Não se trata de competir com os arranha-céus da cidade vizinha, mas de explorar outro tipo de demanda na mesma região.

“Dá certo o diferente, dá certo o acolhedor, dá certo com menos famílias e com mais conforto”, afirma Luian.

O projeto também chega em um momento em que terrenos amplos ficaram raros no litoral norte catarinense. Balneário Camboriú tem limites físicos entre o mar, a serra e áreas já ocupadas. Itapema e Itajaí também vivem ciclos de verticalização e disputa por solo urbano.

Em Camboriú, a família Silvestre ainda tem um banco de terras maior. Segundo o material enviado, o Colinas ocupa cerca de 900.000 metros quadrados, mas há outras áreas da família na região.

“Se alguém disser que quer fazer um concorrente do Colinas e tem dinheiro para isso, não tem onde fazer”, afirma Aujor.

O que vem agora

O Colinas entra em 2026 com a infraestrutura entregue, os primeiros moradores instalados e uma nova leva de projetos em preparação. A verticalização começa com prédios baixos, dentro das regras do bairro. O setor de serviços deve avançar com escola, senior living, comércio e equipamentos de cultura e bem-estar.

Para os sócios, a fase atual é a passagem do loteamento para o bairro. A venda dos terrenos abriu a primeira etapa. Agora, o desafio é preencher o espaço com moradores, rotinas, escolas, serviços, comércio e prédios que respeitem as regras do masterplan.

O masterplan prevê até 40 edifícios. O número pode chegar a 45, segundo estudos citados na entrevista, mas todos dentro do limite de densidade definido no smart code.

O Colinas também deve seguir como uma peça da mudança urbana de Camboriú. A cidade, antes mais residencial e menos exposta do que Balneário Camboriú, passou a atrair projetos maiores, investidores e obras de infraestrutura.

“Colinas deu errado muitas vezes antes de dar certo. Ainda bem. As coisas que deram errado nos trouxeram para um lugar limpo e diferente”, afirma Aujor.