O mercado de aluguel residencial voltou a acelerar em abril e atingiu o maior ritmo de reajuste em um ano, em um movimento que começa a mudar o mapa da valorização imobiliária no Brasil.

O Índice FipeZAP de Locação Residencial avançou 1,04% no mês, acima da alta de 0,84% registrada em março, impulsionado principalmente por capitais do Nordeste e cidades médias.

Somente em 2026, os preços já sobem 3,51%.

O levantamento, que acompanha anúncios de imóveis em 36 cidades brasileiras, mostrou que a alta de abril foi a mais intensa desde abril de 2025, quando o índice havia avançado 1,25%.

Em 12 meses, os aluguéis acumulam valorização de 8,40%, praticamente o dobro da inflação oficial medida pelo IPCA, que ficou em 4,39% no mesmo período, enquanto o IGP-M acumula 0,61%.

Para quem mora de aluguel, o impacto aparece diretamente no custo de vida, mas, para investidores, o cenário continua favorecendo a renda com locação, embora o retorno ainda enfrente a concorrência da Taxa Selic.

Nordeste assume protagonismo

O movimento mais forte do mercado imobiliário vem ocorrendo fora do eixo tradicional entre São Paulo e Rio de Janeiro. Capitais nordestinas passaram a liderar os reajustes do aluguel no país.

Aracaju registrou a maior alta mensal entre as capitais monitoradas, com avanço de 3,93% em abril. Teresina aparece logo atrás, com valorização de 2,14% no mês.

Em 12 meses, os preços na capital sergipana dispararam 17,71%, o percentual mais alto entre todas as capitais acompanhadas pelo índice.

Os dados do Índice FipeZAP também mostram altas expressivas em Campo Grande (2%), Brasília (1,99%) e João Pessoa (1,91%). Fortaleza registrou alta de 1,54%, Rio de Janeiro de 1,51% e Belo Horizonte de 1,37%.

São Paulo, por outro lado, ficou abaixo da média nacional, com alta de 0,90% em abril. Porto Alegre (0,20%), Salvador (0,25%) e Recife (0,32%) tiveram avanços moderados no mês.

Araújo acrescentou que, no geral, a inflação segue apertando o índice pelo Brasil, além da própria valorização natural dos empreendimentos.

São Paulo tem m² mais caro

Mesmo sem liderar as maiores altas, São Paulo continua com o aluguel mais caro entre as capitais monitoradas. O preço médio atingiu R$ 64,20 por metro quadrado (m²) em abril.

O dado que chama atenção, porém, é a aproximação de outras capitais historicamente mais baratas. E diversos fatores podem puxar o impacto da demanda, como oferta restrita em alguns locais, na avaliação de Araújo.

Belém aparece com aluguel médio de R$ 63,43/m², praticamente empatada com São Paulo, enquanto Recife alcança R$ 63,39/m². Florianópolis registra média de R$ 61,07/m² e o Rio de Janeiro, R$ 58,48/m².

Na outra ponta do ranking, Teresina segue como a capital mais barata para alugar, com preço médio de R$ 30,28/m², seguida por Campo Grande, com R$ 31,37/m².

Demanda por imóveis maiores

O avanço dos preços em abril foi mais intenso nos imóveis voltados para famílias. Apartamentos de três dormitórios registraram a maior alta mensal do período, com avanço de 1,14%.

Unidades de dois dormitórios subiram 1,11%, enquanto imóveis de um quarto avançaram 1,08%. Já apartamentos com quatro ou mais dormitórios praticamente ficaram estáveis, com alta de apenas 0,17%.

No acumulado de 12 meses, os imóveis de três quartos também lideram a valorização, com alta de 9,24%.

Rentabilidade do aluguel cresce

A rentabilidade média do aluguel residencial chegou a 6,08% ao ano em abril, considerando a relação entre o valor do aluguel e o preço de venda dos imóveis.

Com a Selic acima dos dois dígitos, porém, investimentos conservadores têm competitividade.

Ainda assim, algumas cidades apresentam yields bastante elevados. Recife lidera entre as capitais, com retorno médio de 8,55% ao ano. São Paulo entrega retorno médio de 6,37% ao ano, enquanto o Rio de Janeiro, 6,17%.

Na ponta oposta, Vitória (4,28%), Fortaleza (4,64%) e Curitiba (4,74%) aparecem com os menores retornos. Fora das capitais, Santos lidera a rentabilidade entre todas as cidades, com yield anual de 8,58%.