Quando o Grupo Zaffari chegou a São Paulo, em 2008, parecia um movimento natural de expansão de uma rede supermercadista gaúcha. Passados quase 20 anos, o diretor Claudio Luiz Zaffari revelou à EXAME que a entrada no mercado paulista tinha um objetivo maior: testar, em outro estado, um modelo de shopping center construído a partir de uma lógica de varejo aprimorada ao longo de décadas.

O local escolhido para estrear na capital paulista foi um empreendimento histórico no bairro Pompeia. O antigo Shopping Matarazzo, que havia sido construído nos anos 1970 e tinha relação com a antiga zona industrial da cidade, foi adquirido pelo grupo no fim dos anos 1990.

Depois de mais de uma década de planejamento, obras e reformulação, nasceu o Bourbon Shopping São Paulo. O supermercado Zaffari virou a principal âncora do empreendimento — uma característica que ajudaria a diferenciar o grupo em um mercado dominado por grandes administradoras.

“O supermercado é o nosso negócio de origem. Então a gente traz essa visão de varejo para dentro do shopping. A pessoa vai resolver a vida dela, não só fazer uma compra”, diz o diretor Claudio Luiz Zaffari.

O movimento ajudou a consolidar uma estratégia que começou em 1991, quando a companhia inaugurou seu primeiro supermercado com uma galeria comercial, o Bourbon Shopping Assis Brasil, em Porto Alegre.

Hoje, o grupo administra 14 shoppings, sendo 12 com a bandeira Bourbon — 11 no Rio Grande do Sul e um em São Paulo — além do Moinhos Shopping e do Shopping CenterLar, ambos na capital gaúcha.

O Grupo Zaffari encerrou 2025 com faturamento de R$ 8,8 bilhões apenas na operação supermercadista, segundo ranking da Associação Gaúcha de Supermercados (Agas). O valor da receita com seus shoppings centers não é divulgado pela empresa.

Com 90 anos de história, capital 100% brasileiro e cerca de 12 mil funcionários, o Grupo Zaffari opera 43 lojas no Rio Grande do Sul e São Paulo - contando supermercados, atacarejos e shoppings.

Um shopping desenhado a partir do consumidor

A transformação do Bourbon São Paulo começou antes mesmo da inauguração. A companhia levou 11 anos entre a aquisição do antigo empreendimento e a abertura da nova operação, em março de 2008.

O projeto ampliou uma estrutura que tinha cerca de 40 mil metros quadrados para um complexo muito maior, com 200 mil metros quadrados de área construída. Hoje, o shopping tem 44,6 mil metros quadrados de área bruta locável, 200 lojas, fluxo médio mensal de 1,2 milhão de pessoas e abriga marcas como Zara, Renner, C&A, Sephora e Fast Shop.

A ideia era acompanhar a transformação da região, que deixou de ser uma área industrial para se tornar um dos polos mais valorizados da zona oeste paulistana, com novos empreendimentos residenciais, culturais e de mobilidade.

“A gente precisava enxergar o futuro daquela região. Não era fazer um shopping para o momento da inauguração. Era entender o que aquela comunidade iria precisar dali para frente”, afirma Zaffari.

A chegada a São Paulo também exigiu uma adaptação da companhia a um novo mercado consumidor. Apesar de já ter uma relação antiga com fornecedores paulistas e uma operação consolidada no Sul, o grupo precisava levar uma marca regional para uma das cidades mais competitivas do varejo brasileiro.

“O consumidor paulista percebeu que era um supermercado que dava muito valor ao produto, ao atendimento e ao ambiente. Ele entendeu aquilo que o consumidor gaúcho já conhecia”, afirma Zaffari.

O grupo também apostou em um mix que combinasse conveniência, serviços e entretenimento. Além do supermercado, colocou no empreendimento o Teatro Bradesco, com 1.439 lugares, e a primeira sala IMAX do Brasil.

A gastronomia também virou um dos pilares do projeto. Segundo Zaffari, São Paulo exigia uma oferta diferente da encontrada nos shoppings gaúchos.

“O paulista tem uma relação muito forte com restaurantes, com comer fora. Então era preciso trazer operações que fizessem parte da rotina das pessoas”, afirma.

Hoje, o shopping reúne restaurantes como Outback, Coco Bambu, Abbraccio, Almanara, Andiamo e outras operações gastronômicas.

Bourbon Shopping São Paulo : primeira operação da rede de supermercados em São Paulo virou âncora do projeto (Divulgação/Divulgação)

O mercado brasileiro de shopping centers movimenta cifras bilionárias. Segundo a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), o setor faturou R$ 200,9 bilhões em 2025, maior volume já registrado, com 658 empreendimentos em operação no país, 18,3 milhões de metros quadrados de área bruta locável e cerca de 471 milhões de visitantes por mês.

O segmento é concentrado em grandes grupos como Iguatemi, Multiplan e Allos, que administram alguns dos principais ativos do país.

A lógica do supermercado dentro do shopping

A estratégia do Zaffari tem uma diferença em relação ao modelo tradicional de muitos grupos do setor: o supermercado não aparece apenas como uma âncora para gerar fluxo. Ele é parte central da proposta de valor.

Para Claudio Luiz Zaffari, a combinação entre mercado e shopping responde a uma mudança no comportamento do consumidor.

“O cliente quer resolver a vida dele. Ele tem pouco tempo. Se ele consegue encontrar supermercado, farmácia, alimentação, serviços e lazer no mesmo lugar, isso é qualidade de vida”, diz.

Esse conceito aparece também nos novos empreendimentos da companhia. O Bourbon Carlos Gomes, inaugurado no ano passado em Porto Alegre, segue uma linha semelhante ao combinar supermercado, lojas, restaurantes e torres corporativas.

O projeto reforça uma tendência que o grupo vem explorando: empreendimentos mistos, com torres comerciais e diferentes usos convivendo no mesmo espaço.

“Cada local tem uma característica. Não existe uma fórmula pronta. O que precisa é entender o entorno, quem está ali e o que aquela comunidade precisa”, afirma.

Expansão e disputa por espaço

A consolidação do Bourbon São Paulo abriu caminho para novos movimentos. A companhia comprou mais de 20 terrenos na região e prepara uma expansão do complexo, com novos espaços comerciais do outro lado da avenida Palestra Itália, conectados ao shopping por uma passarela.

O projeto envolve também a mudança da tradicional Pastelaria Brasileira. Fundado em 1975 e conhecido pela movimentação em dias de jogos do Palmeiras e eventos no Allianz Parque, o negócio resistiu ao avanço imobiliário do entorno e se tornou uma espécie de símbolo da antiga Pompeia.

Para viabilizar a expansão do complexo, o Zaffari negociou uma permuta com os proprietários: a pastelaria deixará o endereço atual e ganhará uma nova unidade maior a poucos metros dali, preservando a operação no bairro.

“A gente precisa ter uma visão mais ampla do negócio. O objetivo é qualificar a região e continuar atendendo as pessoas que já estão ali”, diz Zaffari.

Para o executivo, a expansão faz parte de uma característica do negócio: shopping centers precisam se renovar constantemente.

“Shopping não pode viver do que fez ontem. Todo dia começa de novo. Tem que olhar o consumidor, as marcas, o entorno e entender como continuar relevante”, afirma.

A entrada em São Paulo colocou o grupo gaúcho em uma disputa com grandes operadores nacionais. Mas, segundo o executivo, a vantagem competitiva vem menos de competir pelo tamanho e mais de aplicar a experiência acumulada no varejo.

“Nós somos uma empresa de varejo. E varejo é isso: entender pessoas, entender necessidades e entregar uma experiência melhor.”