O mercado de fundos imobiliários acompanhou de perto a crise envolvendo o TRBL Contagem, em Minas Gerais. O galpão passou a concentrar as atenções do setor após a rescisão unilateral do contrato atípico pelos Correios e a cobrança, pelo fundo, de multa superior a R$ 330 milhões — valor equivalente aos aluguéis previstos até 2034.

Agora, o ativo muda de papel. Deixa de ser tema central de disputa contratual para voltar à sua função básica: gerar receita recorrente.

O TRBL11, da Tellus Rio Bravo Renda Logística, anunciou a locação integral do galpão para a SHPX Logística, braço da Shopee. Com a ocupação de 100% da área bruta locável (ABL), a vacância física do fundo cai para 3,3%.

Em um ambiente de Selic elevada e investidor mais seletivo, o fundo afirma que a recomposição rápida da receita em um ativo logístico estratégico reforça a disciplina da gestão e a capacidade de preservar valor ao cotista.

Anita Scal, sócia e diretora de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo, afirma que a operação é resultado de uma estratégia definida desde o início da vacância.

“Desde a desocupação, estruturamos um plano de ação com premissas claras de valor, perfil de crédito desejável, prazo de comercialização de 12 meses, valendo a partir de agosto de 2025, e fomos desde então sentindo a demanda. A locação integral do espaço, antes do tempo projetado, confirma a competitividade técnica do imóvel e a aderência às exigências operacionais de grandes players logísticos”, afirma.

Ao entender o problema com o inquilino anterior, a gestão buscou solucioná-lo o mais rapidamente possível. Segundo Scal, o fundo endereçou o pedido judicial, retomou o imóvel e iniciou imediatamente a execução do plano de ação, com confiança na liquidez do ativo e na sua capacidade de rápida absorção pelo mercado.

"Ter eventuais discussões com inquilino faz parte do risco imobiliário, o que diferencia a gestão é a tomada de decisão e assertividade em momentos como esse”, diz.

Página nova com a Shopee

O novo contrato firmado tem prazo de 60 meses e valor compatível com o mercado logístico da região metropolitana de Belo Horizonte. O impacto positivo no resultado é estimado em R$ 0,26 por cota ao mês a partir do primeiro recebimento, previsto para maio deste ano. Com a entrada da Shopee, o inquilino passa a representar 34,4% da receita imobiliária contratada do fundo.

Para Anita Scal, o efeito vai além do dividendo mensal. “A redução da vacância do fundo para 3,3% melhora estruturalmente o fluxo de caixa e garante a recorrência do portfólio. A entrada de um operador com escala nacional e um balanço forte reforça a qualidade da receita imobiliária contratada e fortalece o perfil de risco do fundo. Em um ambiente macroeconômico restritivo, contratos de cinco anos com ocupação integral são determinantes para sustentar previsibilidade de resultados e estabilidade na distribuição”, conclui.

A gestora também aponta a demanda regional. “A região metropolitana de BH fechou 2025 com uma vacância na casa dos 6%. É uma região demandada, estratégica para a distribuição em um dos maiores centros urbanos do país”, comenta.

“A Shopee é um dos grandes players logísticos no Brasil e adota critérios rigorosos na seleção de seus centros de distribuição, priorizando ativos com especificações técnicas de alto padrão, infraestrutura moderna, localização estratégica, eficiência operacional e capacidade para suportar operações de grande escala. É a combinação perfeita para o TRBL Contagem”, completa.

Relembre o caso

Os Correios deixaram de pagar o aluguel de dezembro referente ao galpão em Contagem administrado pelo fundo da Rio Bravo.

O pagamento, que deveria ter sido efetuado em 7 de janeiro, corresponde ao Centro Logístico de Contagem, responsável por 46,5% da receita do fundo. Na época, a gestora Tellus informou que os cotistas foram comunicados sobre a inadimplência.

Felipe Ribeiro, gestor do TRBL11, afirmou que o imóvel estava plenamente adequado à operação dos Correios, que atende todas as regiões do interior de Minas Gerais. Segundo ele, o centro de distribuição é de última geração, com equipamentos importados e desenvolvidos sob medida para a operação, que permanecem instalados no galpão.