A Allos (ALOS3) decidiu ir além da reciclagem tradicional de portfólio ao estruturar, junto com a Kinea, seu próprio fundo imobiliário de shoppings. A operação, que prevê a criação do Kinea Allos Malls FII com captação de até R$ 1,97 bilhão, marca uma mudança no modelo de negócios da companhia — e ajuda a explicar por que a empresa tem reorganizado seus ativos nos últimos anos.

A lógica, segundo a CFO da companhia, Daniella Guanabara, não é financeira no sentido clássico. “É uma nova frente de crescimento de alocação de capital”, diz. Na prática, o fundo funciona como um veículo parceiro, capaz de dividir investimentos, viabilizar novas aquisições e, ao mesmo tempo, gerar receitas recorrentes com a prestação de serviços.

Essa mudança altera a dinâmica da própria reciclagem de portfólio. Até aqui, a Allos vinha vendendo participações em shoppings para fundos de terceiros. Agora, passa a ter um canal próprio para essas transações, com potencial de capturar valor em diferentes etapas do processo.

“Você desloca parte do resultado do ativo para o fundo, mas traz de volta uma parte como resultado do próprio fundo”, explica a executiva. Ao mesmo tempo, a empresa mantém presença relevante: será cotista, cogestora ao lado da Kinea e administradora operacional dos ativos.

O desenho também cria um pipeline de crescimento. O fundo terá preferência na aquisição de ativos que a Allos decidir vender, o que garante previsibilidade de negócios — desde que as condições sejam competitivas com o mercado.

Por trás da estratégia está uma leitura clara sobre o setor. A companhia reforça a aposta em shoppings dominantes, localizados em grandes centros urbanos, que concentram fluxo e vendas. “São ativos que performam melhor, especialmente em cenários de juros altos”, afirma.

Essa tese se conecta ao próprio portfólio da empresa. A Allos tem participação em 45 ativos, sendo que 18 deles faturam mais de R$ 1 bilhão por ano. Todos apresentam NOI (receita operacional líquida) acima de R$ 35 milhões, um indicador de rentabilidade relevante para o setor.

Ao mesmo tempo, o fundo surge como uma solução para um movimento estrutural do mercado: a sucessão em shoppings familiares. A estrutura permite que proprietários aportem ativos em troca de cotas, ganhem liquidez e diversifiquem renda — mantendo a gestão profissional.

A seguir, os principais trechos da entrevista com Daniella Guanabara, CFO da Allos:

Por que a criação de um FII próprio?

É uma nova frente de crescimento de alocação de capital para a Allos. Não é uma necessidade financeira, é uma decisão estratégica para ter um veículo parceiro e viabilizar negócios futuros.

Com isso, conseguimos dividir o custo de aquisição de novos shoppings. Além disso, participamos como cotista, cogestora com a Kinea e administradora dos ativos, o que garante alinhamento total. Também criamos uma receita recorrente de serviços, expandindo a administração para ativos que não estão mais 100% no nosso balanço.

Como isso se encaixa na estratégia de desinvestimento?

A gente já vinha vendendo ativos para fundos de terceiros. Agora criamos um canal em que também temos interesse direto em que funcione bem. O fundo tem o direito de fazer a primeira oferta em novos ativos que decidirmos vender. Se for competitivo, a venda acontece para ele.

Assim, deslocamos parte do resultado para o fundo, mas recuperamos uma parcela via nossa participação nele.

A Allos será cogestora junto com a Kinea e seguirá como administradora dos shoppings. O fundo terá uma administradora terceirizada, com equipe própria. Ele não é exclusivo, mas tem preferência na primeira oferta de ativos. E o foco são shoppings mais maduros, com forte recorrência de renda.

Como é feito o portfólio de shoppings da Allos?

Nosso foco está em shoppings dominantes, muito bem posicionados nas melhores capitais do Brasil. Viemos com esse selo dos ativos dominantes, que são, em geral, shoppings mais maduros e com uma recorrência de renda muito forte. O segmento premium tem mostrado um desempenho muito melhor do que os demais. Em um cenário de juros elevados, como o atual, o varejo tende a sofrer — então a questão é como construir resiliência.

O shopping precisa se manter como uma experiência inigualável para o consumidor, e isso passa por uma curadoria muito cuidadosa do mix de lojistas. Quando conseguimos criar essa escassez de um ponto realmente relevante, onde o varejista quer estar, isso se traduz em proteção: em momentos de crise, ele fecha lojas de rua ou em ativos secundários, mas preserva a operação no shopping principal.

Existe também uma disciplina clara de métricas. Buscamos ativos capazes de vender pelo menos R$ 400 milhões por ano, o que normalmente se traduz em um resultado operacional entre R$ 35 milhões e R$ 40 milhões. Hoje, no nosso portfólio, temos 18 ativos — de um total de 45 — que vendem mais de R$ 1 bilhão por ano.

Temos participação em 45 ativos, sendo que 18 vendem mais de R$ 1 bilhão por ano. Todos têm NOI acima de R$ 35 milhões. Em algumas regiões, como o Norte, temos 43% de market share, com ativos como Manauara, Amazonas Shopping e Boulevard Belém, todos com vendas superiores a R$ 1 bilhão.

Isso pode ter atraído o interesse por parte da Kinea?

Com certeza. A gente vem com um fundo relevante, de qualidade, comparado a outros fundos imobiliários do mercado. Chegamos com esse selo dos shoppings dominantes. São shoppings de perfil um pouco mais maduros, com recorrência de renda muito forte, que é o que o fundo precisa.

Estamos juntando aqui duas expertises que fazem com que essa parceria tenha um selo muito forte e muito bem reconhecido no mercado.

O fundo pode atrair shoppings de famílias?

Sim. É uma solução para questões de sucessão. O proprietário pode aportar o shopping no fundo em troca de cotas, virar acionista e passar a receber renda recorrente. Isso resolve liquidez, diversifica risco — porque a renda passa a vir de vários ativos — e mantém uma gestão profissional com Allos e Kinea.