De colete puffer e chegando com um patinete elétrico à porta de um prédio triple A todos os dias, o faria limer ajudou a transformar a Avenida Faria Lima no que ela é hoje — um símbolo de status que mistura pressa, capital e metro quadrado escasso.

A avenida não nasceu como centro financeiro, mas virou. Ao fazer isso, criou um efeito colateral: tornou-se um endereço desejado, mas cada vez menos acessível. Hoje, a Faria Lima é menos sobre espaço disponível e mais sobre status corporativo, segundo Alexandre Fernandes, diretor e sócio do GRI Institute (Global Real Estate and Infrastructure Institute), plataforma que conecta líderes, investidores e incorporadoras do setor imobiliário, à EXAME.

"A Faria Lima nunca vai deixar de ser a Faria Lima. É algo aspiracional, é para um público que realmente precisa de um endereço diferenciado", afirma, comparando a avenida a uma roupa de grife.

“A gente tem uma falta de lançamentos novos nessa região. A absorção futura da Faria Lima vai diminuindo por falta de estoque novo, e os preços ficam cada vez mais desafiadores, por consequência. Os custos de ocupação em regiões como a Faria Lima estão cada vez mais altos". Na Faria Lima, segundo dados da Newmark, o mercado já opera com vacância de 5,5%.

O resultado é um mercado que continua orbitando a região, mas já começa a se reorganizar fora dela.

Essa mudança aparece com clareza nos dados mais recentes do mercado corporativo. Após a pandemia, São Paulo vive uma recuperação mais rápida do que o esperado, impulsionada pela volta ao presencial e pela necessidade de mais espaço físico por empresa. A demanda voltou — e voltou maior. Mas o estoque, especialmente na Faria Lima, não acompanhou.

Em raking elaborado pela Binswanger Brazil a pedido da EXAME, os três prédios de escritórios mais caros de São Paulo estão justamente na avenida. No Plaza Iguatemi, o preço mensal do metro quadrado chega a R$ 415 No B32, o icônico prédio da Baleia, o preço do metro chega a R$ 360 por mês. No Salma Tower, chega a R$ 360.

Enquanto isso, a média de preço do aluguel pedido para escritórios da mesma categoria, mas em outras regiões – como Itaim/JK, Vila Olímpia, Jardins, Paulista, Angélica, Consolação, Pinheiros e Marginal Oeste – orbita os R$ 200.

Novos polos no radar

Cerca de 40% de um total de 100 executivos consultados pelo GRI Institute apontam regiões como Chucri Zaidan e Berrini como principais destinos da nova demanda por escritórios. Esses eixos combinam três fatores: custo mais competitivo, edifícios modernos e boa infraestrutura.

Na prática, o mercado deixa de operar com um único centro e passa a se estruturar em múltiplos polos. “Estamos vendo a formação de ‘nós de eficiência’”, diz Fernandes. “As empresas estão olhando custo, mobilidade, tamanho de laje e tecnologia.”

Outras regiões também entram no mapa. Pinheiros e Rebouças concentram cerca de 27% das apostas dos executivos, enquanto a Avenida Paulista mantém relevância, impulsionada por transporte público.

A falta de terrenos disponíveis e o alto custo de novos projetos têm impulsionado o retrofit. Regiões centrais, como Paulista e Centro, voltam ao radar com projetos que combinam escritórios, moradia e serviços.

O centro de São Paulo, por anos esvaziado, começa a ser reposicionado como alternativa corporativa.

A mudança da sede do governo estadual para a região é vista como catalisador desse movimento, segundo Fernandes. "Essa mudança certamente vai trazer os olhos de empreendedores para a região, seja em edifícios comerciais e residenciais ou no comércio. Vai ser um incentivo muito grande. Isso pode sim acelerar o processo. Estamos conversando sobre o incentivo dos retrofits".

Ainda assim, há limitações. Nem todos os edifícios permitem adaptações para grandes lajes corporativas — exigência comum de empresas.

“Para competir, o retrofit precisa operar como um prédio novo, com tecnologia e mobilidade”, afirma Fernandes.

De várzea a centro financeiro

Até os anos 1960, a região era formada por chácaras e áreas próximas ao Rio Pinheiros. A virada começou com a abertura da avenida pelo então prefeito José Vicente de Faria Lima, pensada como eixo de ligação entre zonas da cidade.

Nas décadas seguintes, a saturação da Avenida Paulista empurrou o mercado para o sudoeste. A Faria Lima oferecia o que faltava: terrenos maiores e conexão com bairros de alta renda.

O ponto de inflexão veio em 1995, com a Operação Urbana Faria Lima. A emissão de CEPACs permitiu construções mais altas e modernas — abrindo espaço para bancos, gestoras e fundos.

Foi ali que a Faria Lima deixou de ser avenida e virou ecossistema financeiro.

Nos anos 2010, a região ganhou uma nova camada: empresas de tecnologia e escritórios globais, consolidando-se como endereço de edifícios triple A e um dos metros quadrados mais caros da América Latina.

O sucesso trouxe um limite claro: falta de espaço e custo elevado.

Segundo levantamento do GRI Institute, a absorção futura na região tende a cair justamente por esses fatores. A Faria Lima continua sendo referência — mas não consegue mais absorver toda a demanda.

Esse descompasso tem provocado uma reorganização geográfica do mercado corporativo.