Um negócio que hoje ocupa cerca de 500 mil metros quadrados em São Paulo e reúne mais de 22 mil locatários, com receita anual superior a R$ 300 milhões, começou com boxes para guardar sofá velho, documentos e todo e qualquer tipo de estoque parado.

Décadas depois, com apartamentos menores e cidades mais densas, o conceito de self storage, criado nos Estados Unidos na década de 1960, encontrou terreno fértil no Brasil. Foi nesse contexto que a Goodstorage nasceu, em dezembro de 2013, inicialmente voltada ao consumidor final que precisava de espaço fora de casa. “A gente começou como uma empresa de guarda-móveis. Era assim que o setor se chamava, com pouquíssimo awareness. Era visto quase como um mal necessário, algo para fazer mudança”, afirma Thiago Cordeiro, fundador da Goodstorage.

Na época, construir “galpãozinho de guardar coisa” entre prédios residenciais em bairros como Moema, Campo Belo, Pinheiros e Vila Mariana parecia arriscado. “Me achavam meio maluco. Tinha incorporação residencial de um lado, outra do outro, e a gente no meio.”

Mais de doze anos depois, o risco se converteu em retorno: a empresa administra cerca de 500 mil metros quadrados de área locável, distribuídos em 67 imóveis em São Paulo e na região metropolitana. Destes, 54 ainda são de self storages, setor que Cordeiro continua apostando firmemente.

“O movimento de adensamento de bairros que são mais caros, mas que começam a atrair pessoas em outros momentos de vida, justamente pelas metragens menores, ainda está no começo. E esse estilo de ocupação é muito sinérgico ao que oferecemos”, afirma.

Em 2017, uma inflexão: a empresa percebeu que o conhecimento acumulado em construção e operação de ativos urbanos poderia ser aplicado também ao público corporativo. Passou, então, a atender empresas com necessidades logísticas menores ou mais fragmentadas, além de grandes operações de e-commerce.

A pandemia acelerou esse movimento. O avanço do consumo digital forçou varejistas e operadores logísticos a redesenhar cadeias de suprimento, aproximando estoques dos centros urbanos.

Ao mesmo tempo, São Paulo enfrentou restrições crescentes de oferta de terrenos adequados para galpões. A competição com o setor residencial e a burocracia para aprovações municipais elevaram as barreiras de entrada.

“Em terrenos maiores, eu concorro com o residencial de baixa renda — e, normalmente, ele ganha, porque consegue adensar seis vezes mais o potencial construtivo. Enquanto eles constroem seis vezes, eu edifico uma vez, faço um galpão”, explica o fundador da Goodstorag.

Do guarda-móveis aos galpões, o princípio geográfico, guardada as proporções, seguiria o mesmo: a proximidade do centro.

A aposta no 'raio 15'

A estratégia da companhia gira em torno do que chama de “raio 15”, que são imóveis localizados até 15 quilômetros do centro expandido — também conhecidos como “última meia milha”. É o oposto do modelo tradicional de condomínios logísticos, que opera no “raio 30” ou “raio 40”, mais afastado e com terrenos mais baratos.

A conta, segundo a empresa, não se resume ao valor do aluguel. Embora o metro quadrado em regiões centrais seja mais caro, a proximidade do cliente final reduz quilometragem, horas extras e passivos trabalhistas, compensando o custo maior da locação. “Não é quanto paga por metro quadrado, é qual eficiência você tira do metro quadrado. Para cada metro quadrado que o cara precisa no raio 40, talvez ele precise de 0,2 na cidade, porque a eficiência é muito maior”.

Na prática, isso se traduz em giro mais rápido de estoque. “Existe um giro na prateleira — o que a gente chama de estanteria. Nos galpões mais afastados, o produto hoje fica quatro ou cinco dias armazenado. Já nos nossos galpões, de última milha, o produto do Mercado Livre, da Amazon, da Shopee, para citar alguns e-commerces, chega de manhã e sai à tarde. Não fica um dia.”

O modelo ganhou força com o avanço do comércio eletrônico e com o uso de algoritmos de demanda preditiva. Com mais dados sobre comportamento de consumo, empresas conseguem operar com estoques menores e mais próximos do consumidor final — lógica semelhante à do just in time, adaptada ao varejo digital.

O mercado tradicional de galpões ficou anos com preços praticamente estáveis. “Por 10 anos era R$ 20, R$ 21, R$ 22 o metro quadrado. Nos últimos três anos, com vacância muito baixa, finalmente conseguiram puxar preço. Hoje você fala em R$ 32, R$ 35.”

A aposta é que esse movimento avance para dentro da cidade, na última milha.

Foco exclusivo em São Paulo

A Goodstorage atua apenas em São Paulo e na Grande São Paulo, pelo menos por enquanto. Mas a concentração não é casual.

A escolha por São Paulo se apoia na profundidade e liquidez do mercado imobiliário local, além da densidade populacional que sustenta operações de última milha.

O capital que sustenta a expansão vem de um fundo de pensão americano, por meio da gestora Evergreen. O mandato do investidor é restrito: aplicar recursos em apenas 60 capitais globais consideradas estratégicas. São Paulo está nessa lista.

A decisão limita a dispersão geográfica, mas reforça a tese de escala em um único mercado antes de avançar para outras praças.

Hoje, a empresa opera em três verticais: self storage (1 metro quadrado a 50 metros quadrados), flex (até 1 mil metros quadrados) e galpões logísticos, que podem chegar a 30 mil metros quadrados. Grandes e-commerces, como Mercado Livre e Shopee, estão entre os clientes.

A diversificação permite capturar tanto o crescimento do consumo digital quanto mudanças no perfil habitacional da cidade.

No curto prazo, o plano é aprofundar a presença em São Paulo. O avanço de estúdios e microapartamentos na capital reduz o espaço médio das moradias e tende a sustentar a demanda por self storage.

No médio prazo, a tese é replicar o modelo em outras capitais densas do país — as dez principais cidades brasileiras estão no radar, segundo a empresa. A expansão, porém, deve ocorrer apenas após a consolidação da escala paulista.

Há ainda uma mudança de posicionamento em curso. A Goodstorage quer ir além da locação de espaço físico e ampliar a atuação em gestão de propriedades e relacionamento com inquilinos. A ambição é deixar de ser apenas dona de galpões para se tornar uma operadora de infraestrutura urbana, com gestão próxima e serviços agregados.

Do guarda-móveis à última milha, a empresa cresceu acompanhando a transformação do consumo e do desenho urbano. O próximo passo dependerá da capacidade de manter escala em um mercado cada vez mais disputado — e com cada vez menos espaço disponível.