Durante três décadas, o gaúcho Marcos Colvero esteve do lado de quem precisava fazer uma conta delicada: encontrar dinheiro para tirar projetos imobiliários do papel. Como executivo de grandes incorporadoras, participou da estruturação, lançamento e comercialização de mais de 50 empreendimentos que somaram mais de R$ 5,5 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV).

Ao longo desse período, conheceu de perto uma das dores mais antigas do mercado imobiliário: o financiamento da produção. Em outras palavras, o dinheiro necessário para construir — diferente do crédito para quem compra um imóvel pronto.

Há quatro anos, Colvero resolveu mudar de posição. Saiu do lado de quem busca recursos e foi para o lado de quem os oferece. Fundou a Rock, empresa que atua financiando incorporadoras e loteadoras, especialmente pequenas e médias empresas fora das grandes capitais.

Até o fim deste ano, a Rock chegará à marca de R$ 1 bilhão em crédito concedido para projetos imobiliários. Hoje, a empresa já financiou entre R$ 600 milhões e R$ 700 milhões em operações, que ajudaram a viabilizar aproximadamente R$ 2,5 bilhões em VGV.

Ao todo, a Rock participou de 38 projetos, dos quais 15 já foram concluídos. A maior parte das operações está em cidades do Sul do país, interior de São Paulo e Minas Gerais, além de alguns projetos pontuais no Nordeste.

"Passei mais de 30 anos vivendo esse lado do incorporador. A gente conhece onde estão os gargalos, os atrasos e as dores de quem precisa colocar um empreendimento em pé", diz Colvero.

Qual é a diferença entre o dinheiro para construir e o dinheiro para comprar

Quem compra um imóvel costuma estar familiarizado com o financiamento habitacional oferecido pelos bancos. O comprador assina o contrato, recebe o crédito e paga parcelas ao longo dos anos.

Mas antes disso existe outra etapa: alguém precisa financiar a construção daquele empreendimento.

É aí que entram as linhas de crédito para produção imobiliária. Esse dinheiro sustenta a obra, paga fornecedores, equipes, materiais e toda a operação até que as vendas gerem caixa suficiente.

Tradicionalmente, esse processo passa por bancos e grandes instituições financeiras. O problema é que, segundo Colvero, o modelo nem sempre acompanha a realidade operacional das incorporadoras menores — especialmente fora dos grandes centros.

"Quando falamos de pequenas e médias incorporadoras, principalmente fora das capitais, o acesso ao crédito fica muito mais restrito", afirma.

Além do custo do dinheiro, há fatores como prazos longos de aprovação, exigências de garantias e burocracia.

"O recurso muitas vezes chega quando o empreendedor já precisou reorganizar toda a operação para continuar a obra."

O que muda em relação a um banco tradicional

A proposta da Rock não é atuar apenas como fornecedora de capital. Colvero resume a lógica em uma frase que costuma repetir internamente: "É um financiamento de incorporador para incorporador."

Na prática, a empresa tenta assumir tarefas que normalmente ficam sob responsabilidade do empreendedor. Um exemplo é a gestão dos pagamentos da obra. Em vez de apenas liberar recursos, a empresa acompanha o fluxo financeiro e faz pagamentos diretamente a fornecedores, equipes e prestadores de serviço.

A companhia também desenvolveu sistemas próprios para acompanhamento financeiro e operacional dos projetos. Segundo Colvero, a ideia é oferecer ferramentas que normalmente seriam encontradas em grandes incorporadoras, mas para empresas menores.

"Não queremos entregar apenas dinheiro. Queremos entregar conveniência e previsibilidade."

Essa lógica também muda a forma de agir diante de problemas. Segundo ele, no modelo bancário tradicional, atrasos podem significar bloqueio ou retenção de recursos. Na Rock, a leitura é diferente.

"Se percebemos que uma obra está começando a atrasar, podemos atuar para acelerar o projeto, inclusive com mais recursos, se fizer sentido. A ideia é resolver o problema antes que ele cresça."

Quais são os três braços da operação

A empresa opera hoje em três frentes diferentes. O principal braço é o crédito imobiliário — responsável pelo financiamento da produção para incorporadoras e loteadoras.

O segundo é a área de desenvolvimento imobiliário. Nesse modelo, a empresa pode adquirir terrenos, fazer permutas ou entrar como parceira em projetos de co-incorporação.

Já o terceiro braço surgiu quase como um laboratório interno. Batizado informalmente de "criatividade", ele funciona como uma estrutura para desenvolver soluções específicas para situações que não se encaixam nos modelos tradicionais de financiamento.

Isso inclui operações mais customizadas, como financiamento para empreendimentos de multipropriedade ou a compra da participação de donos de terrenos que não desejam esperar o ciclo completo do empreendimento.

"A gente procura escutar muito o empreendedor. Nem tudo cabe numa estrutura padrão", afirma.

Tecnologia e sócios de perfis diferentes

A aposta da empresa para os próximos anos passa por tecnologia. Hoje, a plataforma da Rock já permite que incorporadores façam simulações e tenham uma visão preliminar da viabilidade financeira dos projetos quase em tempo real.

Segundo Colvero, a empresa leva cerca de 15 dias para confirmar uma operação e até 45 dias para liberar recursos. A meta é reduzir ainda mais esse prazo.

"Queremos chegar a uma concessão de crédito abaixo de 30 dias."

A composição societária da empresa também reflete a tentativa de unir diferentes especialidades. Além de Colvero, o grupo reúne nomes vindos dos setores financeiro, imobiliário e tecnológico, como Sérgio Pretto, fundador do portal Terra; Marcelo Lacerda, pioneiro da internet brasileira; e Carlos Ambrósio, ex-presidente da Anbima.

A empresa também conta com capital de famílias empresariais ligadas a setores como varejo, agronegócio e shopping centers. Para Colvero, porém, a tese central continua sendo a mesma que o acompanhou quando ainda estava nas incorporadoras.

"Crédito não deveria ser só uma operação financeira. Ele precisa ajudar a obra a acontecer."