O KNCR11, fundo imobiliário de crédito da Kinea, ficou em primeiro lugar na categoria CRI na premiação Melhores do Mercado 2026, realizada pela EXAME. O reconhecimento coincide com um momento de ganho de escala do veículo: o fundo acaba de encerrar sua 12ª emissão de cotas e captou mais R$ 3,18 bilhões. Segundo a Kinea, é a maior oferta já realizada por um fundo imobiliário no Brasil.

Com a operação, o KNCR11 se tornou o primeiro FII listado na B3 a ultrapassar R$ 10 bilhões em patrimônio, afirma a gestora. Hoje, o fundo soma cerca de R$ 11 bilhões sob gestão. A expectativa de retorno médio da carteira após a emissão é de CDI + 2,04% ao ano.

Lançado em 2012, o fundo investe em Certificados de Recebíveis Imobiliários indexados ao CDI. A carteira é diversificada entre escritórios, shopping centers, logística e residencial, com maior concentração em lajes corporativas e shoppings.

O financiamento imobiliário brasileiro passa por uma transição estrutural. A caderneta de poupança, principal fonte de recursos do crédito habitacional por décadas, perdeu fôlego. Em 2025, registrou saques líquidos de R$ 85,57 bilhões. Em janeiro de 2026, houve nova retirada de R$ 23,5 bilhões. Foi o quarto ano consecutivo de saída líquida. O saldo encerrou 2025 em R$ 961 bilhões, queda de 1,1%.

A combinação de juros elevados e maior atratividade de produtos atrelados ao CDI acelerou a migração para CDBs, LCIs e CRIs.

Enquanto a poupança encolhe, o estoque de CRIs alcançou R$ 239 bilhões em junho de 2025. Os títulos deixaram de ser complemento e passaram a ocupar espaço central no financiamento de incorporadoras e projetos imobiliários.

Histórico defensivo em ciclos de juros

O perfil pós-fixado ganhou relevância no ciclo de aperto monetário iniciado em 2021, quando a Selic saiu de 2% para 13,75%.

Desde a criação, o KNCR11 não registrou evento relevante de inadimplência nem precisou executar garantias, um dado frequentemente citado pela gestão para justificar sua estratégia.

“O fundo atravessou diferentes momentos de mercado mantendo sua proposta de crédito imobiliário pós-fixado, com foco em ativos de qualidade, originação criteriosa, diversificação e controle de risco”, afirma Flávio Cagno, sócio e gestor da Kinea.

Mesmo com a perspectiva de queda de juros ao longo de 2026, a gestora vê espaço para manutenção do apetite por crédito imobiliário. “Os fundos de CRIs continuam sendo peça fundamental no portfólio de renda imobiliária. No caso do KNCR11, ele se beneficia de spreads saudáveis e previsibilidade. Além disso, juros mais baixos costumam aquecer o mercado imobiliário e reduzir o risco de crédito”, afirma Cagno.

Para onde vai o dinheiro

A maior parte dos recursos da nova emissão já está comprometida com operações em fase avançada de estruturação. Entre elas, CRIs destinados ao financiamento de aquisições de galpões logísticos e operações ligadas a ativos consolidados no varejo regional, especialmente shopping centers.

A Kinea administra cerca de R$ 27 bilhões em fundos de crédito imobiliário e mais de R$ 133 bilhões em ativos totais. Nesse ecossistema, o KNCR11 ocupa posição estratégica como instrumento de funding via mercado de capitais.

A discussão sobre eventual tributação dos fundos imobiliários reaparece periodicamente no debate público. Até agora, contudo, a regra atual foi mantida. “Há alguns anos o tema é levantado, mas a perspectiva de incentivar um setor relevante da economia brasileira prevaleceu. Continuamos com essa expectativa”, diz Cagno.

O desafio, agora, será manter spreads consistentes em um ciclo de queda da Selic — e sustentar a previsibilidade em um mercado que deixou de depender da poupança e passou a olhar, cada vez mais, para o mercado de capitais.