Uma companhia mineira conseguiu comprar 24 imóveis para viabilizar um novo edifício corporativo na Rua Joaquim Floriano, no coração do Itaim Bibi. O projeto, ainda em fase inicial, revela a complexidade da etapa mais sensível do mercado imobiliário paulistano: a formação do terreno.

"Foram 24 matrículas e vários proprietários. Porque tem matrícula que são vários donos... às vezes é família, às vezes são irmãos", explica o sócio e presidente da Astus, Filipe Coutinho.

Mas nem tudo saiu como planejado. Um dos donos, de uma loja de bagagens na esquina, se recusou a vender o imóvel, obrigando o projeto a seguir sem uma das áreas mais estratégicas do lote. É sobre a loja que está edificado um prédio de quase dez andares, onde todos os moradores já haviam topado o negócio.

Sem a esquina, foram desembolsados R$ 109 milhões pelo terreno. Cada apartamento de 80 mestros quadrados incluiria, individualmente, mais R$ 600 mil à conta, sem contar o valor do imóvel do térreo. Ao todo, são 12 apartamentos.

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A localização, considerada de altíssimo padrão, é vista pelos incorporadores como um investimento “onde não se erra”. A região, marcada por pequenos comércios e casas antigas remanescentes, especialmente próximas à Rua João Cachoeira, concentra uma das disputas mais intensas por terrenos na cidade.

O impasse com o proprietário da loja foi direto. Após recusar negociações, ele chegou a pedir para não ser mais procurado. A decisão foi seguir com o projeto sem a esquina, mesmo que isso limitasse ajustes arquitetônicos que poderiam valorizar ainda mais o empreendimento.

Ainda assim, o grupo conseguiu avançar em outros pontos críticos. A negociação com um morador que possuía uma sobreloja foi concluída com sucesso, após a compra da unidade inferior, viabilizando a consolidação da área para a torre, que terá uma saída pela Joaquim Floriano e outra pela João Cachoeira, contornando o prédio sobre a loja que se recusou a vender o imóvel.

"A esquina sempre melhora demais o projeto", afirma Coutinho.

A estratégia por trás da compra

No fim, o caso ilustra a tese central da Astus no mercado imobiliário: o ganho pode estar na compra, não na venda.

No competitivo mercado de São Paulo, a companhia aposta na inversão da lógica tradicional. Em vez de concentrar esforços na comercialização final, direciona sua inteligência para a aquisição estratégica do terreno. A premissa é que um projeto bem comprado carrega sua rentabilidade desde a origem. Se a base é sólida, do ponto de vista técnico, jurídico e econômico, o sucesso comercial tende a ser consequência.

"Aqui, todos os nossos cérebros são para comprar bons terrenos. Quando você compra bem, normalmente você ganha dinheiro, quando você compra mal que é o problema. A gente deixa a operação e a venda para o nosso sócio, que já é especialista nisso. Não podemos errar nunca. E ali na Joaquim Floriano não tem como errar. Não costumamos comprar risco e tentamos ir sempre em pontos de altíssimo luxo", explica.

Os sócios confirmados para o empreendimento na Rua Joaquim Floriano são as incorporadoras Concreto e Pentagna, ambas de Belo Horizonte.

A atuação da Astus começa antes mesmo de qualquer anúncio. A empresa realiza uma curadoria de áreas e estudos aprofundados de viabilidade. O trabalho envolve avaliar desde questões ambientais até entraves jurídicos, reduzindo riscos ainda na fase inicial.

Esse modelo também posiciona a companhia como porta de entrada para incorporadoras de fora de São Paulo. Com conhecimento da legislação urbana e uma rede local de parceiros — entre arquitetos, projetistas e consultores —, a Astus acompanha o projeto até sua aprovação.

Para empresas já estabelecidas, atua como uma aceleradora, destravando oportunidades em regiões onde a escassez de terrenos é a principal barreira.

A Astus não cobra taxas antecipadas nem percentuais sobre o VGV. A empresa entra como sócia nos projetos e só é remunerada no fim, com a distribuição de lucros.

O formato alinha interesses com as incorporadoras e reforça a lógica de longo prazo. Em oito anos, a companhia acumulou mais de 30 projetos e cerca de R$ 5 bilhões em VGV.

A agilidade também chama atenção. Segundo a empresa, já houve casos de viabilização de negócios em áreas nobres em poucas horas — um contraste com a burocracia típica do setor.

A atuação da Astus em São Paulo vai do alto padrão à habitação econômica. No segmento de luxo, está presente em bairros como Itaim, Jardins, Moema e Paraíso. Ao mesmo tempo, desenvolve projetos ligados ao Minha Casa, Minha Vida em diferentes regiões da cidade.

Hoje, são 15 empreendimentos de alto padrão e 18 voltados ao segmento econômico.