Durante anos, as agências bancárias foram um dos símbolos dos fundos imobiliários brasileiros. Hoje, muitos desses endereços estão ganhando novos ocupantes. No lugar de caixas eletrônicos e mesas de atendimento, surgem aparelhos de musculação, estúdios de bike indoor e salas de treino funcional.

O movimento ficou mais evidente na última semana com o anúncio de duas novas locações do RBVA11, da Rio Bravo, para a rede Ultra Academia.

Os contratos envolvem imóveis antes locados ao Santander, na Avenida Paulista e na Avenida Duque de Caxias, em São Paulo. O movimento resume uma mudança maior no mercado de FIIs: menos dependência de bancos e mais exposição a serviços urbanos, como academias, farmácias, supermercados e educação.

O imóvel da Paulista tem cerca de 2.800 metros quadrados e o de Santa Cecília, aproximadamente 2.000 metros quadrados.

"Ambos possuem subsolo, mas o da Paulista é estratégico pela visibilidade, com cerca de 1,5 milhão de pessoas passando por lá diariamente, e proximidade com o metrô Brigadeiro, funcionando como uma flagship para a marca Ultra. O da Santa Cecília beneficia-se do estacionamento próprio e da verticalização, características valorizadas por academias", explica Alexandre Rodrigues, sócio e gestor de investimentos imobiliários da Rio Bravo.

Antiga agência do Santander na Avenida Paulista vai dar lugar a uma academia Ultra (Google Street View/Reprodução)

A Ultra é uma rede brasileira de franquias fitness fundada em 2021, com modelo de big gym: unidades acima de 1.000 metros quadrados, musculação, aulas coletivas, estúdios de HIIT e bike, além de acesso por reconhecimento facial. A marca está presente em 14 estados.

No caso do RBVA11, a entrada da Ultra amplia a exposição do fundo ao setor de bem-estar, que passa a representar mais de 5% do portfólio. O fundo já tinha uma unidade da mesma bandeira na Berrini, por meio de contrato com franqueado. Agora, serão três imóveis ligados à rede.

As locações comprovam a tese de que agências bancárias são, na verdade, imóveis de varejo que podem servir a diversos segmentos. No RBVA, agências já foram transformadas em restaurantes, farmácias, escritórios e self storages. Esta locação específica para a Ultra é a maior em termos de volume financeiro nominal já feita pelo fundo, demonstrando poder de barganha e escala

"É uma operação simbólica também do ponto de vista financeiro. É a maior locação que já realizamos no RBVA considerando o valor mensal do contrato. Ela mostra o poder de barganha que temos ao contar com um portfólio consolidado e com escala. Conseguimos alugar os dois imóveis ao mesmo tempo, o que reforça essa capacidade", afirma Rodrigues.

Mudança de comportamento

A mudança não acontece apenas no Brasil. Nos Estados Unidos, estabelecimentos ligados ao bem-estar já ocupam mais espaço comercial do que lojas tradicionais. Segundo um levantamento da imobiliária CoStar, inquilinos de setores como academias, estúdios de pilates, spas e clínicas estéticas passaram a responder por pouco mais de 50% da área ocupada em imóveis comerciais em 2025. Há quinze anos, essa participação era de cerca de 40%.

O dado reflete uma mudança estrutural nos hábitos de consumo. Em vez de direcionar parte crescente da renda para a compra de produtos, consumidores passaram a gastar mais com experiências e serviços relacionados à saúde, conveniência e qualidade de vida. Se nos Estados Unidos academias e serviços de bem-estar já disputam o protagonismo dos corredores comerciais, gestores de fundos imobiliários veem sinais de que o mesmo movimento começa a ganhar força no Brasil.

O RBVA foi lançado em 2012 com uma estratégia bastante específica: investir exclusivamente em agências da Caixa. Ao longo dos primeiros anos, o fundo construiu um portfólio concentrado nesse tipo de ativo e em um único locatário.

A estratégia começou a mudar em 2018. Segundo a gestão, a concentração em apenas um inquilino e uma única classe de imóveis deixou de fazer sentido diante das transformações do mercado imobiliário e do próprio setor bancário. Desde então, o fundo passou por um processo gradual de reciclagem de portfólio.

Ao longo desse período, foram realizadas cerca de 30 transações, que resultaram na venda de aproximadamente R$ 310 milhões em ativos — em sua maioria, agências bancárias. Os recursos foram direcionados para a aquisição de imóveis ocupados por empresas de outros segmentos, como Pernambucanas, GPA, Centauro e Porto Belo, ampliando a diversificação da carteira.

A exposição ao Santander surgiu em 2020, após a incorporação do fundo Santander Agências. No entanto, a própria evolução do modelo de atendimento bancário acabou reduzindo o interesse do banco por esses imóveis. Segundo a gestora, os ativos se tornaram grandes demais para o padrão atual de operação da instituição.

Enquanto o Santander hoje busca agências com cerca de 300 metros quadrados, os imóveis ocupados pelo banco no portfólio do fundo tinham entre 2.500 e 3.000 metros quadrados. Essa diferença de escala contribuiu para a decisão de desocupar os espaços e abriu caminho para a entrada de novos locatários, como as redes de academias.

Há um ano, o fundo vendeu uma agência da Caixa na região central de São Paulo por R$ 9,4 milhões. A operação marcou uma virada simbólica: o banco estatal deixou de ser o maior locatário do portfólio, e nenhum inquilino passou a representar mais de 25% da receita contratada.

A mudança no RBVA11 acompanha um movimento mais amplo do setor. Com a digitalização dos bancos, o número de agências das maiores instituições financeiras passou a cair depois de atingir o pico em 2015.

Alexandre Rodrigues destaca que, apesar dos juros altos que freiam o varejo em geral, os setores ligados ao bem-estar continuam em expansão devido a mudanças comportamentais de foco em saúde e envelhecimento da população. "Tanto que, das três locações do ano, duas foram para academias e uma para uma farmácia (Panvel, em Curitiba)", finaliza.

Atualmente, a exposição do fundo à Caixa é de 20% do ativo investido. Ao Santander, 8%. Enquanto isso, o segmento de varejo já constitui a maioria do portfólio, que tem cerca de 80 imóveis.