O Brasil construiu shoppings demais em pouco tempo — e pagou a conta depois.

Entre 2010 e 2015, uma onda de investimentos levou empreendedores de diferentes setores a apostar em centros comerciais. Muitos desses projetos nasceram grandes demais para a demanda local e acabaram vazios. Uma década depois, esse excesso ainda molda o setor.

É nesse cenário que surge a Argoplan. Criada em julho de 2025 a partir da fusão entre a Argo e a Replan, a empresa já nasceu como a terceira maior administradora de shopping centers do país. Hoje, tem cerca de 34 empreendimentos sob gestão, presença em 9 estados e um volume de vendas anual próximo de R$ 10 bilhões.

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A nova fase da companhia coincide com um momento de reorganização do mercado. Com ativos subutilizados e a entrada crescente de fundos imobiliários, cresce a demanda por gestores especializados — exatamente o espaço que a Argoplan ocupa.

“Quando você erra um shopping, você carrega esse prejuízo por muitos anos”, diz Felipe Andrade, sócio-diretor da empresa. “O nosso trabalho é entender exatamente para quem é aquele shopping e montar o mix certo para aquela realidade.”

Para os próximos anos, a empresa aposta em expansão combinando dois caminhos: novos projetos em cidades médias e a recuperação de ativos existentes. A meta é chegar a 2030 com 45 shoppings e R$ 90 milhões em receita.

Do boom ao ajuste de rota

O crescimento da Argoplan está diretamente ligado a um problema criado pelo próprio setor.

Na década passada, o Brasil viveu um boom de construção de shoppings. Investidores sem experiência no varejo — como fazendeiros e construtores — passaram a erguer empreendimentos em cidades que não tinham demanda suficiente.

O resultado foi uma série de ativos com baixa ocupação e desempenho fraco.

Hoje, esses empreendedores e os fundos imobiliários que compraram parte desses ativos buscam empresas capazes de operar os shoppings no dia a dia. É nesse ponto que entra o modelo da Argoplan.

A companhia atua como gestora de ativos, cobrando taxas variáveis sobre o resultado dos shoppings, além de receitas ligadas à gestão condominial e à área comercial.

Na prática, a operação vai muito além de escolher lojas.

“Um shopping é uma mini cidade que funciona 24 horas por dia. Tem segurança, limpeza, obra, cobrança, marketing. A área comercial é só uma parte do negócio”, diz Andrade.

O shopping como centro de convivência

A estratégia da empresa parte de uma leitura específica do Brasil.

Diferente de mercados como os Estados Unidos, onde os shoppings costumam ficar afastados dos centros urbanos, no Brasil eles ocupam um papel central na vida das cidades.

Calor, trânsito, insegurança e falta de infraestrutura de lazer fazem com que esses espaços funcionem como pontos de encontro.

“O shopping virou um lugar onde a pessoa resolve a vida. Ela vai para comer, passear, usar serviços, às vezes só para estar em um ambiente confortável”, diz Andrade.

Esse comportamento explica por que o setor segue resiliente mesmo com o avanço do e-commerce.

Segundo a empresa, os dois canais passaram a coexistir. Muitos lojistas operam de forma integrada, usando os shoppings também como base logística para entregas.

A aposta em cidades médias

Aprendendo com os erros do passado, a Argoplan passou a adotar uma estratégia mais ajustada ao tamanho das cidades.

Em vez de grandes projetos, a empresa aposta em shoppings menores para municípios com cerca de 100 mil habitantes.

Um exemplo é o projeto em Avaré, no interior de São Paulo. O empreendimento terá entre 15 mil e 18 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), cerca de 70 lojas, cinema e supermercado.

A lógica é simples: evitar estruturas grandes demais para a demanda local.

“Não faz sentido construir um shopping gigante em uma cidade de 100 mil pessoas. O segredo é ajustar o produto ao tamanho do mercado”, diz Andrade.

Esse modelo inclui o que a empresa chama de “básico do Brasil”: franquias conhecidas, alimentação e serviços essenciais.

Se funcionar, a ideia é replicar o formato em outras cidades com perfil semelhante.

Shopping Lagoa Santa, na Grande BH: complexo multiuso para área de 500 mil habitantes sem um centro de compras (Divulgação/Divulgação)

Complexos multiuso para regiões em crescimento

No outro extremo, a empresa aposta em projetos maiores em regiões com alta densidade e pouca oferta de serviços.

É o caso do Shopping Lagoa Santa, na Região Metropolitana de Belo Horizonte. O projeto envolve um investimento de R$ 400 milhões e faz parte de um complexo com cerca de 200 mil metros quadrados.

O shopping terá 32 mil metros quadrados de ABL, até 90 lojas, cinema, restaurantes e 1.700 vagas de estacionamento.

Ao lado, será desenvolvido um conjunto com hotel, torres residenciais, centro de convenções e um World Trade Center, ou centro empresarial global.

A proposta é criar um novo polo urbano em uma região que reúne cerca de 500 mil habitantes e ainda depende da capital para acessar serviços.

“O projeto foi pensado para resolver a vida de quem mora ali. Hoje, essas pessoas precisam se deslocar até Belo Horizonte para quase tudo”, diz Andrade.

Crescimento via gestão e virada de ativos

Além dos novos projetos, a expansão da Argoplan passa pela gestão de ativos existentes.

A empresa já acumula casos de reestruturação de shoppings com baixo desempenho, com foco na troca do mix de lojas e redução de custos.

Entre os exemplos citados estão empreendimentos em Montes Claros (norte de Minas Gerais), Cabo Frio (região dos lagos do Rio de Janeiro), Volta Redonda (Rio de Janeiro) e Presidente Prudente (oeste paulista).

No caso de Montes Claros, a chegada de novas marcas e mudanças operacionais fizeram o shopping crescer quatro vezes em desempenho, segundo a empresa.

A escala também ajuda na negociação com varejistas.

“Quanto maior a empresa, mais fácil convencer uma marca a ir para uma cidade menor. Existe uma relação de confiança”, diz Andrade.

O tamanho do negócio

Menos de um ano após a fusão, os shoppings sob gestão da Argoplan movimentam cerca de R$ 10 bilhões por ano e recebem aproximadamente 27 milhões de veículos.

Mesmo com juros elevados, a avaliação interna é de que o consumo segue estável.

“As vendas estão andando acima da inflação. Não é um crescimento explosivo, mas é consistente”, diz Andrade.