De acordo com dados de 2023 do Ministério do Interior japonês, há cerca de 9 milhões de casas desocupadas e abandonadas no Japão, o que representa 13,8% de todos os imóveis do país. E a situação só piorará: em uma década, estima-se que um terço de todas as casas no Japão estarão vagas.

Todos os países têm uma quantidade natural de casas desocupadas, o que faz parte do ciclo econômico do setor imobiliário. Existem períodos do ano, por exemplo, em que o número de aluguéis cai ou o preço de imóveis novos sobe, o que resulta em um número periodicamente alto de casas novas e de moradias mais antigas desocupadas.

Todavia, os números do Japão não só são os maiores do mundo, como também estão bem acima dos países subsequentes na lista: segundo dados de um estudo publicado no jornal acadêmico Japonica Publication, o Japão lidera em imóveis vazios, com 13,8%, seguido pelos EUA, com 10,5%, França, com 8,1%, Coreia do Sul, com 7,9%, e Reino Unido, com 5%.

Em uma das nações mais buscadas pela juventude atualmente – e um destino permanente cada vez mais cogitado por estudantes internacionais e jovens no começo de suas carreiras – a situação parece contraintuitiva. E, de fato, é uma situação que contrasta fortemente com a de Tóquio, onde os preços de aluguel estão cada vez mais altos.

Todavia, em cidades do interior e vilarejos, alguns não tão distantes das grandes metrópoles, como Tóquio e Osaka, as casas desocupadas constituem um importante problema social. Da cifra de 9 milhões de imóveis vagos, 3,85 milhões são considerados “moradias vagas abandonadas”, denominadas ‘akiya’, o que significa que estão desocupadas e sem manutenção há anos.

Casas assim têm consequências negativas profundas: em vilas afetadas, como o pequeno povoado de Nagoro, na prefeitura de Fukushima, que foi de 300 habitantes para pouco menos de 30, moradores fizeram bonecos de tecido em tamanho real para simular habitação nas casas abandonadas e dar uma semelhança de atividade ao vilarejo.

Além disso, casas abandonadas e sem manutenção são frequentemente alvo de invasões e atividades criminosas, o que compromete a segurança pública. Entulhos abandonados e mato alto também aumentam o risco de propagação de incêndios, especialmente durante terremotos. Além disso, casas vazias e os terrenos abaixo delas representam oportunidades perdidas para uso e desenvolvimento comunitário”, diz o estudo, escrito pelo especialista em comunicação Hiro Usui.

Por que há tantas casas vazias no Japão?

Com baixas taxas de natalidade, o Japão enfrenta um problema demográfico: grande parte da população é idosa e não mora mais sozinha, deixando suas antigas casas desocupadas (mykeyruna/Thinkstock)

A situação imobiliária no Japão é, em parte, decorrente de uma das maiores e mais famosas crises demográficas do mundo: uma alta taxa de idosos e uma baixa taxa de natalidade. Hoje, o país tem cerca de 122 milhões de habitantes, 4 milhões a menos do que há 20 anos. A ONU estima, inclusive, que em 2050 o número pode cair para apenas 100 milhões, conforme a taxa de mortes ultrapassa a de nascimentos.

Cerca de 30% dos japoneses têm mais de 65 anos, quase o triplo da taxa média global. A idade média, de 45 anos, é a segunda maior do mundo, atrás apenas de Mônaco. Como resultado, à medida que muitos idosos falecem ou se mudam para asilos ou para a casa dos filhos, suas propriedades, muitas vezes situadas em vilarejos e povoados mais isolados, ficam abandonadas.

Outro fator a considerar é o sistema tributário japonês. Muitas vezes, é consideravelmente mais barato deixar casas abandonadas em pé do que demoli-las, mesmo diante dos problemas que a falta de manutenção acarreta. “Isso ocorre porque as isenções fiscais sobre construções são perdidas assim que o terreno é desocupado. No sistema vigente, terrenos com casas são tributados a uma alíquota menor, graças a uma isenção especial para “terrenos residenciais”. A diferença de imposto entre terrenos com casas e terrenos desocupados é, surpreendentemente, seis vezes maior. Essa vantagem tributária desempenhou um papel fundamental no aumento do número de casas vazias no Japão”, diz o estudo.

Apesar de uma revisão em 2023 que trata de terrenos com imóveis abandonados, como terrenos vazios, ou seja, com seis vezes mais impostos, a mudança ainda não atingiu muitas casas no país, embora reflita os desejos do governo de lidar com a situação.

Além disso, mesmo que desocupadas, muitas casas ainda têm santuários domésticos para um membro da família falecido, e a crença é de que o espírito ainda resida na casa e a proteja. Devido a isso, muitas famílias hesitam em vender e destruir casas antigas.

A Supremacia da Casa Nova e as percepções de imóveis no Japão

Nas grandes metrópoles do Japão, imóveis também são problema, mas pelo motivo oposto: há muita concorrência para pouca disponibilidade (Getty Images/Getty Images)

Mesmo quando as pessoas cogitam vender suas casas, imóveis mais antigos não estão em alta demanda no Japão, país suscetível a terremotos e a outros desastres naturais. Essas casas são vistas – com razão – como menos seguras, já que muitas não têm a engenharia moderna necessária para se manterem erguidas durante esses desastres. Essa preferência é um fenômeno nacional, apelidado de “Supremacia da Casa Nova”, e cujas origens remontam ao fim da Segunda Guerra.

Após o fim daquele conflito, o Japão enfrentava uma severa crise imobiliária, período em que não havia moradia para todos, após anos de bombardeios extensos terem destruído muitas cidades. Para lidar com esse problema, muitas casas simples foram produzidas em massa, seguindo iniciativas do governo, que também promovia a compra ou a construção acima do aluguel, implementando inclusive um sistema de hipotecas mais acessível que permitiu que muitos tivessem suas próprias casas – um símbolo de sucesso e estabilidade no pós-guerra imediato.

Todavia, por terem favorecido a quantidade em detrimento da qualidade, essas novas casas não eram tão duradouras, e muitas casas ainda de pé hoje não são vistas como boas para a ocupação de longo prazo. Isso resultou em uma tendência social que gera uma percepção negativa de casas de segunda mão ou antigas, o que alimenta a demanda por moradias novas. Essa tendência é tão pronunciada no Japão hoje em dia que o tempo de vida médio de uma casa – seu tempo de uso e manutenção antes de ser abandonada – é consideravelmente menor do que em muitos países do Ocidente.

Como consequência, casas no Japão têm uma ‘vida útil’ de apenas 32 anos – em comparação, nos EUA a média é de 55 anos, e no Reino Unido, 77. Em São Paulo, a idade varia entre 40 e 70 anos.