A Colliers Brasil esteve à frente da intermediação da nova sede do Santander na Avenida Juscelino Kubitschek, em São Paulo. A consultoria estruturou a aquisição do Campus JK, empreendimento com 101 mil metros quadrados de área construída — sendo 58 mil metros quadrados de escritórios — que será erguido no terreno do antigo hipermercado Extra, no Itaim Bibi, com entrega prevista para o segundo semestre de 2028.

O hipermercado funcionou por mais de 30 anos no endereço que originalmente abrigava uma loja do Mappin, inaugurada em 1984. Após a falência do Mappin, em 1999, o prédio foi adaptado para operar como supermercado, que encerrou as atividades na primeira metade dos anos 2020, em linha com o fim da marca de hipermercados Extra pelo GPA em 2021, e o imóvel acabou sendo demolido em 2024.

Classificada pela consultoria como a maior transação de escritórios dos últimos anos, a operação levou cerca de um ano para ser concluída — prazo considerado curto para um negócio desse porte.

Segundo levantamento da própria Colliers, o preço de venda de escritórios de alto padrão na região é de cerca de R$ 30 mil por metro quadrado. O Campus JK possui um total de 58 mil metros quadrados de área locável. Levando isso em consideração, o preço do ativo total seria R$ 1,7 bilhão.

O Santander inicialmente pretendia locar um novo espaço, mas mudou de estratégia ao longo das negociações e decidiu comprar o ativo. “Não é uma operação usual. O padrão do mercado continua sendo a locação. Esse caso é exceção e exige uma análise muito cuidadosa”, afirma Ricardo Betancourt, CEO da Colliers.

A decisão contraria o movimento predominante no mercado corporativo paulistano, onde a locação ainda é a principal estratégia das grandes empresas, especialmente nos eixos Faria Lima e JK. Desde a pandemia, o setor convive com aumento de vacância, revisões contratuais e maior busca por flexibilidade. Ao mesmo tempo, o ciclo de juros elevados encareceu o crédito e elevou o retorno exigido para investimentos imobiliários.

Nesse contexto, imobilizar capital em um imóvel corporativo é uma decisão restrita a empresas com estratégia patrimonial bem definida.

Segundo Betancourt, o banco enxergou vantagens que vão além da ocupação do espaço. “Como instituição financeira, o Santander pode utilizar o imóvel como uma reserva financeira ou, no futuro, estruturar um fundo imobiliário e distribuí-lo em seus próprios canais. Isso abre uma frente estratégica que não está disponível para a maioria das empresas”, diz.

A possibilidade de monetização futura do ativo ajuda a explicar a mudança de rota. Ainda assim, o executivo reforça que se trata de um movimento raro no atual ciclo de mercado.

Do lado vendedor, a operação também resolve uma equação financeira. O projeto é desenvolvido pela GTIS e já estava em fase de fundação, em modelo especulativo — quando a obra começa antes de haver um ocupante definido.

Com o crédito mais seletivo e caro, a venda antecipada reduz risco e melhora o fluxo de caixa do empreendimento.

“Em um cenário de juros elevados, os recursos da venda ajudam a custear a construção e trazem previsibilidade para o desenvolvimento”, afirma Betancourt.

A Colliers assessorou o banco na busca por alternativas na cidade até chegar ao ativo na JK. Encontrar um terreno com essa escala, padrão construtivo e localização em uma das avenidas mais valorizadas do país é raro no mercado paulistano, que hoje tem oferta restrita de grandes lajes em regiões prime.

Além da transação do Santander, a consultoria também estruturou recentemente a venda da universidade corporativa da Petrobras, no Rio de Janeiro, próxima à prefeitura.

O que o Santander buscava

Um fator decisivo pela escolha do ativo foi o conceito arquitetônico. “Uma das coisas que agradou muito nesse projeto é que é um projeto mais horizontal, se você olhar é um prédio mais baixo”, afirma o CEO da Colliers.

Diferentemente das torres mais verticalizadas da Faria Lima, o Campus JK aposta em um modelo mais baixo, com três torres interligadas e áreas amplas de convivência.

Ricardo Betancourt afirma que o perfil do Santander também influenciou a decisão pelo Campus JK. Por ser um banco espanhol, a instituição se encaixa, segundo ele, no padrão das companhias europeias — que têm uma abordagem distinta das norte-americanas quando o tema é sustentabilidade.

“Empresas europeias normalmente têm uma preocupação muito maior com questões ambientais, escolha de materiais e sustentabilidade do que as norte-americanas. Eles estão muito mais à frente nesses quesitos”, diz.

Esse alinhamento foi determinante para a escolha de um projeto com certificação LEED Platinum, foco em eficiência técnica e soluções voltadas ao desempenho ambiental do edifício. Para Betancourt, o padrão do empreendimento atende diretamente às exigências associadas à matriz europeia do banco.