O governo federal anunciou na última semana um reforço de R$ 20 bilhões no orçamento do Minha Casa, Minha Vida com recursos do Fundo Social do pré-sal. A medida, divulgada pelo Ministério das Cidades e confirmada em evento com o presidente Luiz Inácio Lula da Silva, elevou o orçamento total para a habitação em 2026 de R$ 180 bilhões para o recorde histórico de R$ 200 bilhões.

O movimento ocorre em meio à tentativa de acelerar a contratação de moradias e viabilizar a meta de 3 milhões de unidades até o fim de 2026. Na prática, o novo aporte amplia o papel do Fundo Social dentro do financiamento habitacional, que historicamente dependeu do FGTS. Com isso, o volume total de recursos destinados ao setor se aproxima de um patamar recorde.

Segundo José Urbano Duarte, ex-vice-presidente de Habitação da Caixa, o impacto é relevante. “Essa notícia não é boa, é excelente”, afirma.

Pelos cálculos do especialista, o Fundo Social deve somar cerca de R$ 50 bilhões em 2026, ao considerar valores já previstos. Somado aos R$ 144 bilhões do FGTS, o montante total cria uma base robusta para expansão do crédito imobiliário. “Representa quase 40% do que era o funding quando dependíamos só do FGTS. Não é pouca coisa”, diz à EXAME.

Do FGTS para o fundo social

A ampliação reforça uma mudança gradual na estrutura de financiamento do Minha Casa, Minha Vida. Desde 2025, o Fundo Social passou a ser utilizado como fonte complementar de recursos, especialmente para faixas de renda mais altas dentro do programa.

Neste novo ciclo, a prioridade será a Faixa 3, voltada a famílias com renda entre R$ 5 mil e R$ 9,6 mil. A estratégia tem um efeito indireto: preservar o FGTS para as faixas mais baixas, onde o déficit habitacional é maior e a dependência de subsídios é mais intensa.

Para Duarte, o reforço também ajuda a aliviar a pressão recente sobre o FGTS, que vem sendo impactado por saques extraordinários. Ao mesmo tempo, o ex-executivo da Caixa ressalta que o desenho ainda tem limitações. Diferentemente do FGTS, o Fundo Social não tem destinação obrigatória e permanente para habitação, o que traz incerteza de longo prazo. “O ideal seria dar mais previsibilidade a esses recursos, com algum tipo de institucionalização”, diz.

O reforço no funding está diretamente ligado à ambição do governo de ampliar o alcance do programa habitacional. A nova meta de 3 milhões de unidades até 2026 exige não apenas demanda, mas capacidade financeira para sustentar o ritmo de contratações.

Na avaliação de Duarte, o aporte responde a essa necessidade. “Esse movimento está claramente conectado ao objetivo de fechar esse ciclo. Sem esse volume adicional, seria difícil chegar lá”, afirma.

A expectativa para o Faixa 4

O desafio, porém, não é apenas de recursos. A dinâmica entre as faixas do programa também influencia a velocidade de execução. Enquanto as faixas 2 e 3 concentram maior volume e giro de vendas, o desempenho da Faixa 4 segue mais limitado.

Segundo Duarte, houve uma expectativa elevada para esse segmento, mas a realidade tem se mostrado mais restrita. O principal entrave é o descompasso entre renda e valor do imóvel. Mesmo com teto de até R$ 600 mil, a capacidade de financiamento das famílias exige entradas elevadas, o que reduz a liquidez.

Além disso, parte da demanda migra para a Faixa 3, que oferece condições de crédito mais atrativas. Isso reforça a concentração do mercado nas faixas intermediárias, que tendem a liderar a expansão do programa.

A leitura das incorporadoras vai na mesma direção. A Patrimar, que acaba de entrar em São Paulo com foco nas faixas 2 e 3, evita o Faixa 4. “Nós não somos apaixonados pelo faixa quatro”, admite Alex Veiga, CEO da companhia, em conversa com jornalistas.

Segundo ele, o segmento combina três entraves: juros mais altos, vendas mais lentas e um problema de percepção. O público-alvo, em geral, não se identifica com o programa habitacional. “Muitas vezes, o cliente não quer comprar quando associa ao Minha Casa, Minha Vida. A gente precisa tirar essa marca e apresentar como média renda para viabilizar”, diz.

Na prática, isso reduz a atratividade para as incorporadoras, que priorizam produtos com maior giro e menor risco de capital. Mesmo com ajustes recentes — como a elevação do teto para R$ 600 mil — o Faixa 4 segue mais como uma alternativa pontual do que como motor de crescimento do setor.