Em algum momento, o centro da capital paulista foi um polo dinâmico, sede de grandes empresas e ponto nevrálgico da economia.

A partir da década de 1970, iniciou-se uma migração das áreas empresariais para novas regiões da cidade, como a Avenida Paulista, seguida pela Avenida Faria Lima, que se consolidou como novo epicentro financeiro a partir dos anos 1990.

A transição do centro foi marcada também por um fenômeno social. A primeira apreensão de crack no Brasil aconteceu em 1990, em São Paulo. Barata e de efeito potente, a droga se espalhou rapidamente. Cinco anos depois, o termo “Cracolândia” surgiria em reportagem do O Estado de S. Paulo para descrever a região da Santa Efigênia.

Desde então, o termo passou a ser associado ao centro antigo da cidade. Apesar do estigma, grandes instituições como a B3 — única bolsa de ações do país — e a Porto Seguro ainda representam a resiliência de quem nunca deixou de acreditar no potencial de recuperação da região.

Afinal, algumas características permaneceram imutáveis. É do Marco Zero, na Sé, que se originam a numeração das ruas da cidade e a quilometragem de todas as rodovias do Estado. O centro antigo, em algum grau, ainda serve como ponto de referência para o restante de São Paulo.

Não à toa, a sede do governo estadual será transferida para a região, especificamente para os Campos Elísios. O projeto consiste na construção de um novo complexo administrativo que reunirá o gabinete do governador e as 28 secretarias em 12 prédios, com capacidade para cerca de 22 mil servidores.

A região não recebe um novo estoque de imóveis corporativos desde 2018. Hoje, todos os empreendimentos do local representam 138 mil metros quadrados de estoque, segundo levantamento da Binswanger. Na prática, o mercado está estagnado do ponto de vista de oferta e depende apenas da ocupação ou devolução de áreas já existentes.

Só nova sede deve representar mais 240 mil metros quadrados de área corporativa — uma verdadeira revolução para a região.

Reaquecimento do centro

Mesmo sem expansão do inventário, 2025 marcou uma retomada da demanda. No quarto trimestre, a absorção líquida foi positiva em 3,4 mil metros quadrados. No acumulado do ano, o saldo ficou em 4,15 mil metros quadrados.

Com isso, a taxa de vacância recuou para 12,2% ao fim de 2025. Um ano antes, em 2024, o indicador estava em 15,2%. A queda sinaliza maior procura por escritórios na região central, ainda que em patamar moderado.

Os preços, porém, recuaram. O valor médio pedido passou de R$ 36,91 por metro quadrado ao mês no quarto trimestre de 2024 para R$ 31,80 por m²/mês no mesmo período de 2025. A estratégia foi manter competitividade diante da disputa com outras regiões da cidade.

O perfil de ocupação reforça a vocação institucional da Sé. O setor público lidera com 57 mil metros quadrados ocupados. Em seguida aparecem Educação (24 mil metros quadrados), Serviços (16 mil metros quadrados), Organizações Civis ou Religiosas (8 mil metros quadrados) e TI & Telecom (3 mil metros quadrados).

Entre os maiores ocupantes estão o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) e a Unesp. Já os edifícios com maior área total incluem o Edifício 9 de Julho, o Atento República e o Edifício 23 de Maio.

O estudo aponta que o centro volta a ganhar dinamismo em momentos de maior tração econômica. A expectativa em torno do novo centro administrativo do governo estadual também pode reforçar o fluxo de ocupação.

Ainda assim, os desafios são claros. A região não conta hoje com empreendimentos de padrão A+ ou A, o que limita a atração de grandes empresas privadas. O crescimento futuro dependerá da absorção de grandes blocos ainda vagos — o que deve exigir descontos, reposicionamento comercial e projetos de retrofit.

Como será a nova sede do governo

Com investimento estimado em R$ 6 bilhões, o novo centro administrativo do governo de São Paulo vai dividir toda essa área em 10 torres. O projeto será executado pelo consórcio MEZ-RZK Novo Centro, vencedor do leilão da PPP realizado na B3, dentro de um contrato de 30 anos estruturado pela Secretaria de Parcerias em Investimentos (SPI), com apoio técnico da Companhia Paulista de Parcerias (CPP).

Do total previsto, R$ 3,4 bilhões serão aportados pelo Estado e R$ 2,7 bilhões pelo parceiro privado. O consórcio ofereceu desconto de 9,62% sobre a contraprestação mensal máxima de R$ 76,6 milhões, reduzindo o pagamento para cerca de R$ 69,2 milhões por mês.

Ao longo das três décadas de concessão, o custo operacional estimado (Opex) é de aproximadamente R$ 10 bilhões.

Caberá à concessionária não apenas construir, mas operar e manter o complexo durante todo o contrato, incluindo segurança patrimonial e eletrônica, portaria, controle de acesso, limpeza, manutenção predial, gestão de utilidades (água, esgoto, energia e GLP), coleta interna de resíduos, conservação de áreas verdes, administração dos estacionamentos e das áreas brutas locáveis.

O projeto prevê sete edifícios distribuídos em dez torres, com 291.608 metros quadrados de área computável e 26.070 metros quadrados de ABL, capacidade estimada para 22.695 pessoas, auditório com 817 lugares, 960 assentos em salas multiuso e 4.439 vagas de estacionamento, das quais 2.963 exclusivas.

Os prédios terão certificação internacional LEED Gold, com soluções de eficiência energética e desempenho ambiental. O plano inclui ainda o restauro de 17 imóveis tombados, ampliação superior a 40% das áreas verdes do Parque Princesa Isabel e a destinação de 25 mil metros quadrados a comércio e serviços.

Também está prevista a construção de um novo terminal de ônibus que substituirá o Terminal Princesa Isabel, em área transferida ao Estado pela Lei nº 18.176, de julho de 2024. A obra do terminal deve começar no primeiro ano da concessão e ser concluída no segundo. O equipamento ficará próximo ao complexo e ao túnel da CPTM em construção na Avenida Cásper Líbero, e a concessionária terá obrigação contratual de realizar estudos para melhorar a mobilidade no entorno.

O cronograma está dividido em cinco anos a partir da assinatura do contrato. As primeiras intervenções devem começar cerca de um ano após a formalização da concessão, e as principais edificações têm prazo estimado de três anos a partir do início das obras. A entrega completa do complexo está prevista até 2031.

O plano prevê a construção de um centro administrativo que reunirá o gabinete do governador e 28 secretarias e órgãos estaduais. A estrutura terá capacidade para cerca de 22 mil servidores, hoje espalhados por diferentes endereços da capital — incluindo o Palácio dos Bandeirantes, no Morumbi, zona sul.

Ao longo de 30 anos, o contrato bilionário pode superar R$ 24 bilhões em pagamentos atualizados, a depender de índices de correção.

O investimento estimado na obra é de cerca de R$ 6,1 bilhões, com entrega prometida até 2030. Apenas um outro grupo havia formalizado proposta na disputa.

O consórcio vencedor é formado por Zetta Infraestrutura, M4 Investimentos, Engemat, RZK Empreendimentos Imobiliários e Iron Property. Além de erguer sete edifícios e dez torres, o grupo será responsável por restaurar 17 casarões tombados, realizar desapropriações e indenizações e administrar o complexo durante todo o contrato, incluindo segurança e limpeza.

A concessionária também poderá explorar comercialmente o espaço, com estacionamentos, lojas, restaurantes e quiosques.