O mercado de imóveis novos da cidade de São Paulo voltou a mostrar força em abril, puxado sobretudo pelo segmento econômico. Segundo a Pesquisa do Mercado Imobiliário do Secovi-SP, foram vendidas 9.588 unidades residenciais novas no mês, com VGV de R$ 4,9 bilhões. No acumulado de 12 meses, as vendas somaram 114,8 mil unidades e R$ 59,1 bilhões em VGV (valor geral de vendas).

O ritmo de lançamentos também seguiu elevado. A capital registrou 11.620 unidades lançadas em abril. Em 12 meses, foram 141,8 mil unidades novas colocadas no mercado.

O dado mais relevante está na composição dessas vendas: o Minha Casa, Minha Vida respondeu por 75% dos lançamentos e 69% das unidades comercializadas em abril.

Em números absolutos, foram 8.665 unidades lançadas e 6.572 vendidas dentro do programa habitacional. A oferta disponível desse tipo de imóvel chegou a 47.624 unidades, com VSO de 12,1%. Já os demais mercados somaram 2.955 unidades lançadas, 3.016 vendidas e VSO de 7,3%.

A diferença mostra como o segmento econômico segue sustentando boa parte do mercado paulistano, mesmo em um ambiente de juros ainda elevados e crédito mais seletivo.

O Secovi-SP também atualizou as faixas de preço usadas na pesquisa, em linha com os novos limites do Minha Casa, Minha Vida e do SBPE. Na capital, os limites das faixas 1 e 2 passaram para R$ 275 mil, enquanto o teto da faixa 3 foi ampliado para R$ 400 mil. A faixa 4 financia imóveis de até R$ 600 mil, mas não entra na classificação de MCMV usada no levantamento.

Protagonismo do Minha Casa, Minha Vida é perigoso?

Para Ely Wertheim, CEO do Secovi-SP, o protagonismo atual do Minha Casa, Minha Vida não significa que o programa tenha substituído os demais segmentos do mercado imobiliário. Na avaliação dele, o que ocorreu nos últimos anos foi a criação de uma nova camada de demanda, e não a migração de compradores de um segmento para outro.

Segundo Ely, os dois mercados operam de forma relativamente independente. Embora o Minha Casa, Minha Vida tenha ganhado participação nos últimos anos, isso ocorreu em um contexto de juros elevados, que reduziu a velocidade dos segmentos de média e alta renda.

"Então, ele não é em vez de, ele está ganhando força relativa. Mas tem um outro aspecto: o Minha Casa, Minha Vida hoje vai até a faixa de R$ 500 mil. Então é um Minha Casa, Minha Vida, mas não é um Minha Casa Minha Vida somente popular", diz.

Ao ser questionado sobre uma possível convergência entre os dois mercados, Ely foi categórico: "Não convergem. E tem um detalhe: se a taxa de juros cair para 10%, 11%, 12%, esse outro mercado volta com força. Então reequilibra."

Na visão dele, o peso atual do programa reflete mais um desequilíbrio provocado pela conjuntura macroeconômica do que uma mudança estrutural no mercado imobiliário. A expectativa é que, com a queda dos juros, os segmentos de média e alta renda recuperem parte do espaço perdido, tornando a distribuição das vendas mais equilibrada.

Imóveis compactos lideram

A procura segue concentrada em unidades menores. Os imóveis de dois dormitórios lideraram os principais indicadores: responderam por 53% dos lançamentos, 64% das vendas e 56% da oferta. Também tiveram o maior VSO, de 11,3%.

Por área útil, a faixa entre 30 metros quadrados e 45 metros quadrados foi a mais relevante. Esses imóveis representaram 52% dos lançamentos, 64% das vendas e 52% da oferta, além de concentrarem o maior VGV, com R$ 2 bilhões, e o maior VSO, de 12%.

Por faixa de preço, os imóveis entre R$ 275 mil e R$ 400 mil concentraram 52% dos lançamentos, 47% das vendas e 42% da oferta. O maior VSO, porém, ficou com os imóveis abaixo de R$ 275 mil, com 13%.

No outro extremo, imóveis acima de R$ 5 milhões responderam pelo maior VGO, com R$ 16,7 bilhões, ou 26% do total — um sinal de que o alto padrão pesa mais em valor do que em volume.

Estoque chega a 85,9 mil unidades

A cidade encerrou abril com 85,9 mil unidades novas disponíveis para venda, considerando imóveis na planta, em construção e prontos lançados nos últimos 36 meses. Em valores, o VGO chegou a R$ 63,8 bilhões.

O indicador VSO, que mede as vendas sobre a oferta, ficou em 10% no mês. Em 12 meses, chegou a 56,5%.

Na leitura regional, a zona Leste liderou em lançamentos, com 4.224 unidades, e em vendas, com 2.922 unidades. Já a zona Sul concentrou a maior oferta final, com 28.017 unidades, além do maior VGV, de R$ 2 bilhões, e do maior VGO, de R$ 24,9 bilhões. O maior VSO foi registrado na zona Norte, com 11,5%.