A taxa Selic em patamar elevado abriu uma janela de oportunidade pouco explorada no mercado imobiliário: a compra de estoques remanescentes de incorporadoras que precisam transformar unidades encalhadas em caixa para encerrar obras e iniciar novos ciclos de lançamentos.

É nessa assimetria que a Kaya Asset decidiu lançar um novo Fundo de Investimento Imobiliário (FII) voltado a operações de crédito estruturado e à aquisição oportunística — compra de ativos, empresas ou propriedades por um preço significativamente abaixo do seu valor.

A tese parte da leitura de que o juro alto travou o fluxo de vendas no varejo imobiliário, ao mesmo tempo em que aumentou a urgência por liquidez entre construtoras. Desde 2022, com a Selic em dois dígitos, o estoque não vendido passou a representar capital imobilizado por mais tempo — um problema para empresas que dependem da rotação financeira para sustentar novos lançamentos.

O fundo nasce com uma alocação inicial de cerca de R$ 20 milhões, com compromisso de chegar a pelo menos R$ 150 milhões de patrimônio líquido — número que pode ser esticado até R$ 200 milhões. O prazo de duração será de quatro anos, com operações de ciclo curto a médio, geralmente entre 12 e 24 meses.

A origem da estratégia está na experiência prévia dos sócios em special situations. Nos últimos anos, operações imobiliárias estruturadas com capital próprio dos sócios e de investidores próximos passaram a ganhar escala.

O volume crescente dessas operações levou à decisão de estruturar um veículo dedicado, capaz de institucionalizar uma demanda que vinha sendo atendida de forma orgânica.

A atuação do fundo ficará concentrada em municípios com ao menos 200 mil domicílios, priorizando mercados com maior liquidez, demanda imobiliária consistente e facilidade de desinvestimento — um recorte pensado para reduzir o risco na saída das operações.

Imóveis travados

O foco principal da gestora está na aquisição de estoques residenciais de incorporadoras e construtoras, especialmente em empreendimentos nas fases de pré-habite-se ou já com habite-se concedido. A lógica é atuar em projetos onde a maior parte das unidades já foi vendida — em geral, cerca de 70% —, mas onde o saldo remanescente trava o fechamento do ciclo financeiro.

A Kaya compra lotes de 10, 20 ou até 30 unidades de uma só vez, pagando à vista e aplicando um desconto relevante sobre o valor de mercado. O deságio é calculado a partir de uma avaliação de valor de venda forçada para um prazo de até 12 meses e pode chegar a 50%.

Para a incorporadora, a troca é direta: menos margem por unidade, mas liquidez imediata para destravar o negócio.

Após a aquisição, o capital desembolsado pela gestora é corrigido por uma taxa que pode chegar a 30% ao ano. Superado esse retorno, o ganho adicional é dividido com a incorporadora, em um modelo de profit share que alinha interesses entre as partes.

O perfil dos imóveis é residencial, com foco no segmento médio — estúdios e apartamentos de dois a três dormitórios —, onde a liquidez tende a ser maior. A gestora evita o alto padrão e também avalia oportunidades no segmento econômico, como unidades enquadradas no Minha Casa Minha Vida nas faixas 3 e 4, voltadas a famílias com renda entre R$ 8 mil e R$ 10 mil.

Geograficamente, o foco está no Sudeste, mas com diversificação fora do eixo Rio-São Paulo, incluindo capitais como Goiânia, Belo Horizonte, Recife e Fortaleza, além de cidades do interior com grande fluxo habitacional.

Redução de riscos

A estrutura do fundo foi desenhada para reduzir riscos comuns em operações imobiliárias. Todos os imóveis passam por uma análise padronizada que verifica documentação, situação legal e possíveis passivos. A gestora utiliza contratos próprios e um regulamento específico do veículo, com checagens jurídicas detalhadas antes de cada aquisição.

A proposta é reduzir a assimetria de informação em um mercado historicamente marcado por riscos jurídicos e negociações pouco transparentes.

O fundo adotará uma estratégia conservadora de alavancagem, com Loan-to-Value (LTV) limitado a até 50%, além de pulverização da carteira e limites claros de exposição por incorporadora e por região — nenhuma delas poderá concentrar mais de 30% do patrimônio líquido.

A estrutura de cotas também funciona como um colchão de segurança. Há uma cota sênior, com retorno pré-definido, e uma cota subordinada, onde está alocado o capital próprio dos sócios. A lógica é que mesmo em cenários adversos, a margem criada pelo desconto na compra permita remunerar a cota sênior, protegendo o investidor externo.

“Estruturamos este fundo para atuar em situações especiais do mercado residencial, onde há necessidade de liquidez, mas também ativos de boa qualidade e margem para estruturas bem controladas”, afirma Willian Andrade, CIO da Kaya Asset. “O foco é previsibilidade, controle de risco e captura de assimetrias.”

Special situations como pilar

O fundo imobiliário se soma a outras frentes da Kaya em ativos alternativos. Em 2025, a gestora ampliou sua atuação na aquisição de precatórios estaduais e municipais de pequeno e médio valor, com foco em títulos alimentares, honorários advocatícios e ações coletivas.

Essa estratégia é suportada por um FIDC em operação, voltado a precatórios pulverizados de até R$ 10 milhões, com meta de desembolsar R$ 100 milhões nos próximos 12 meses. Segundo a gestora, o mercado potencial é estimado em R$ 32 bilhões, com mais de R$ 1 bilhão em ativos já analisados.

Além disso, a Kaya estruturou fundos lastreados em royalties musicais e antecipação de receitas de mídia para clubes de futebol, ampliando sua exposição a investimentos não correlacionados.

A expectativa é movimentar cerca de R$ 250 milhões em 2026 considerando toda a vertical de special situations, que reúne ativos judiciais, real estate estressado e soluções corporativas.

Com juros elevados e crédito bancário mais restrito, o espaço para capital estruturado cresce — e transforma o estoque encalhado das incorporadoras em oportunidade financeira.