A Allos (ALOS3) deu mais um passo na reconfiguração do seu portfólio ao anunciar um acordo com a Kinea para a criação de um fundo imobiliário de shoppings. A operação, ainda em fase preliminar, prevê a constituição do Kinea Allos Malls FII, com captação entre R$ 789,5 milhões e R$ 1,97 bilhão.

O portfólio do fundo será composto por participações em ativos maduros da companhia, com rentabilidade (cap rate) média estimada em 9,5%, segundo fato relevante divulgado ao mercado.

A carteira inicial inclui participações relevantes em shoppings como Metrô Santa Cruz, Caxias Shopping, Plaza Sul, Villa-Lobos e Tamboré, entre outros. A fatia de cada ativo no fundo dependerá do volume final captado.

A operação será estruturada com pagamento majoritariamente à vista — cerca de 80% — incluindo uma participação de 24% da própria Allos no fundo. Os 20% restantes serão pagos de forma parcelada ao longo de até quatro anos.

Mais do que uma venda de ativos, a iniciativa marca a entrada da companhia em uma nova vertical de negócios. A Allos passa a combinar a posição de proprietária com a de gestora de recursos, ao dividir a gestão do fundo com a Kinea.

Na prática, isso abre espaço para receitas recorrentes com gestão de ativos e fundos, além de permitir uma maior flexibilidade na alocação de capital.

A companhia continuará como administradora dos shoppings e coproprietária dos ativos, mantendo exposição operacional ao portfólio.

Reciclagem de portfólio

O movimento não é isolado. Ele se encaixa em uma estratégia mais ampla de reciclagem de ativos iniciada nos últimos anos.

Em 2024, a Allos já havia anunciado a venda de participações em ativos como Carioca Shopping, Shopping Tijuca e Plaza Sul, em uma operação de R$ 393 milhões. O objetivo tem sido claro: otimizar o portfólio e concentrar investimentos em ativos mais rentáveis e dominantes.

A criação do fundo amplia essa estratégia ao transformar imóveis em liquidez sem abrir mão da gestão.

Essa lógica também aparece nos resultados recentes. Após um período de desinvestimentos, a companhia passou a operar com um portfólio mais enxuto e com foco em ativos premium.

A parceria com a Kinea prevê exclusividade na cogestão de fundos de shoppings até o fim de 2026 e abre espaço para novas aquisições conjuntas no futuro.

O acordo também garante ao fundo direito de preferência sobre ativos da Allos, criando um pipeline potencial de crescimento.

Ao mesmo tempo, a companhia mantém flexibilidade para seguir realizando transações com outros investidores, desde que respeitados os termos estabelecidos no memorando.

A operação ainda depende de condições precedentes, incluindo o exercício de direitos de preferência, e pode sofrer ajustes até sua conclusão.

Mesmo assim, o movimento sinaliza uma mudança relevante no modelo de negócios da Allos. Em vez de apenas comprar e vender participações, a companhia passa a estruturar veículos de investimento e capturar valor também na gestão.