Vídeos de apartamentos ganhando varandas novas começaram a viralizar nas redes sociais nas últimas semanas. Nas imagens, estruturas metálicas surgem do lado de fora de prédios já erguidos, como se o imóvel estivesse sendo expandido em pleno ar, um tipo de intervenção que chama atenção tanto pela estética quanto pela complexidade.

O que pouca gente sabe é que essa tendência nasceu de uma demanda pessoal bastante específica: Alberto Alves, que até então trabalhava no mercado financeiro, queria uma varanda com churrasqueira no próprio apartamento. Sem encontrar no mercado uma empresa que entregasse a solução completa — do projeto à aprovação e execução — ele decidiu tocar o processo por conta própria em 2012.

“Quando fui fazer a minha varanda, percebi que teria que contratar oito profissionais diferentes. Não existia um one stop shop para isso até então”, diz o executivo à EXAME.

O projeto acabou revelando um nicho praticamente inexplorado no mercado imobiliário de alto padrão. A BR Retrofit foi criada a partir dessa experiência e ganhou tração depois que Alves se aposentou e passou a dedicar mais tempo à empresa.

Segundo o empresário, o maior desafio não está na construção, mas na aprovação do projeto. A intervenção exige anuência de todos os condôminos, além de licenças que passam por prefeitura e outros órgãos reguladores. “A obra é a parte mais simples. O difícil é o caminho até conseguir fazer”, afirma.

Alberto ressalta que essa metragem adicional é legalmente incorporada ao imóvel, sendo a última etapa do processo a averbação das matrículas individuais para retificar a nova área total do apartamento. Isso significa que um apartamento de 200 metros quadrados passa a ter 240 metros quadrados em sua matrícula após as obras.

É também devido ao processo complexo de anuência por parte dos moradores que a empresa foca em prédios com poucos apartamentos, preferencialmente com até 20 condôminos, para facilitar o processo de aprovação. No entanto, a BR Retrofit já trabalhou em edifícios de até 36 unidades. Empresa esteve à frente da obra de sete empreendimentos em São Paulo, tirando os edifícios em que a empresa prestou consultoria.

A demanda, que começou com pedidos de amigos e conhecidos, ganhou escala após a pandemia, quando a busca por espaços abertos dentro de casa se intensificou. Hoje, o que parecia uma solução individual virou tendência, e vem ganhando a curiosidade de pessoas nas redes sociais.

Solução nada trivial

Mas o que parece simples nos vídeos, e até replicável para quem vive em apartamentos compactos, está longe de ser uma solução acessível ou trivial. A criação de varandas em prédios já construídos é uma intervenção altamente complexa, cara e, na prática, restrita ao segmento de altíssimo padrão, em bairros nobres.

Há limites técnicos e legais claros. A começar pelo tamanho: segundo o executivo, nenhuma varanda construída por sua empresa tem menos de 35 metros quadrados — e algumas chegam a 90 metros quadrados.

Essa metragem não é livre. Ela segue a chamada “regra dos 5%”, que permite acrescentar apenas até 5% da área do terreno por andar como espaço não computável. Em um prédio com terreno de 1.000 metros quadrados e um apartamento por pavimento, por exemplo, isso resultaria em uma varanda de cerca de 50 metros quadrados. O menor imóvel atendido até o momento tinha 170 metros quadrados, enquanto o maior possuía 470 metros quadrados de área útil

O dado ajuda a dimensionar o contraste do mercado imobiliário atual: enquanto novos lançamentos têm, em média, até 40 metros quadrados, há apartamentos de alto padrão ganhando varandas com tamanho equivalente — ou até maior.

Levantamento da Housi obtido pela EXAME mostra que unidades de até 40 metros quadrados já concentram 41,1% das intenções de lançamento das incorporadoras no país, refletindo uma aposta crescente em imóveis compactos.

Na prática, o que viraliza nas redes não é uma solução para ampliar apartamentos pequenos, mas um movimento restrito a uma parcela muito específica do mercado.

Além disso, o perfil econômico é determinante. O modelo só funciona em regiões onde o valor do metro quadrado supera R$ 30 mil. Essa relação entre custo e valor é o que sustenta a conta. Construir uma varanda desse tipo custa entre R$ 10 mil e R$ 13 mil por metro quadrado — um valor elevado, mas ainda inferior ao preço de venda de imóveis novos nessas regiões. Isso permite uma valorização relevante, que pode chegar a 30% ou até 50% do imóvel.

Como a obra acontece na prática

O processo é feito “de fora para dentro”. Toda a estrutura da nova varanda é montada externamente, com peças metálicas parafusadas à fachada do edifício. A lógica, segundo Alberto, é reduzir ao máximo a interferência dentro dos apartamentos. “A gente praticamente não entra na unidade durante a obra. Até a quebra de parede para integrar a sala com a varanda é feita pelo lado de fora”, afirma.

Na prática, é como se um novo “prédio metálico” fosse construído acoplado ao edifício original.

A velocidade da montagem chama atenção. Segundo o executivo, a estrutura pode avançar entre 15 e 20 andares em cerca de um mês. O cronograma total, no entanto, é mais longo — e depende principalmente das etapas iniciais, como fundações e aprovações, além dos acabamentos.

Há também limitações estruturais importantes. Varandas com mais de 2,5 a 2,8 metros de profundidade exigem a instalação de pilares que descem até o subsolo. Isso implica novas fundações, como se o projeto estivesse criando uma base adicional para sustentar a ampliação.

Ou seja, não se trata apenas de “pendurar” uma varanda — em muitos casos, é preciso construir uma nova estrutura desde o solo.

A logística também pesa na conta. Equipamentos como guindastes, plataformas elevatórias e elevadores de obra são indispensáveis — e representam custos fixos elevados. Isso ajuda a explicar por que o modelo só funciona em edifícios de alto padrão e com maior escala.

“É uma obra complexa, feita com o prédio ocupado, envolvendo estrutura metálica e concreto. Não é algo que as grandes construtoras costumam querer fazer”, diz Alberto.