O mercado imobiliário brasileiro entrou em 2025 pressionado por juros elevados, mas terminou o ano entregando além do esperado. O volume de imóveis concluídos cresceu 13,7% em relação a 2024, segundo dados dos indicadores Abrainc/Fipe. O avanço reflete, sobretudo, a maturação de projetos iniciados em ciclos anteriores, mas também a capacidade das incorporadoras de manter obras mesmo em um ambiente de crédito mais restritivo.

Na prática, o dado mostra um setor que segue ativo na produção, ainda que a dinâmica de vendas tenha mudado entre os segmentos.

“O crescimento de 13,7% nas entregas mostra que o setor chegou a 2025 com um volume relevante de obras em andamento”, afirma Luiz França, presidente da Abrainc. Segundo ele, o forte avanço dos lançamentos no período (alta de 30,1%) ajuda a sustentar um pipeline relevante para os próximos anos.

Ainda assim, há pontos de atenção. O crédito caro começa a afetar decisões na ponta, tanto das empresas quanto das famílias.

Dois mercados dentro do mesmo setor

A leitura de 2025 passa por uma divisão clara entre segmentos, com efeitos distintos do ambiente macroeconômico.

De um lado, o segmento de médio e alto padrão começou a desacelerar. Segundo o Indicador de Confiança do Setor Imobiliário Residencial, elaborado pela Abrainc em parceria com a Deloitte, as vendas caíram 21% no quarto trimestre, enquanto a procura recuou 23%.

O principal fator é o custo do crédito. Diferentemente do segmento econômico, o financiamento nesse mercado é mais sensível à taxa de juros, o que reduz a capacidade de compra e alonga o ciclo de vendas.

“O impacto do crédito mais caro já é percebido, tanto na maior seletividade dos lançamentos quanto na decisão das famílias, que ficam mais cautelosas diante do custo de financiamento”, diz França.

Do outro lado, o Minha Casa, Minha Vida segue em trajetória oposta. O segmento econômico registrou alta de 0,7% nas vendas e de 2,5% na procura no mesmo período. A sustentação vem de fatores estruturais: acesso ao crédito via FGTS, desemprego em mínima histórica (5,6%) e aumento da intenção de compra, que atingiu 50%, segundo dados da Brain.

"Soma-se a isso o fato de que o país vive um momento favorável do ponto de vista demográfico, com crescimento da população na faixa de 35 a 40 anos, grupo que concentra maior renda e decisão de compra", explica.

Esse descolamento ajuda a explicar por que o setor continua operando apesar de um ambiente financeiro mais restritivo.

Alto padrão segue saudável

Essa diferença de comportamento já aparece nas decisões das incorporadoras. Entre executivos que atuam no MCMV, 97% pretendem lançar novos empreendimentos nos próximos 12 meses e 94% planejam adquirir terrenos, segundo a pesquisa Abrainc/Deloitte. O programa hoje funciona como principal motor do setor, garantindo demanda e previsibilidade.

Para França, esse papel não é circunstancial. “O Minha Casa, Minha Vida deve ser visto como um programa de Estado, voltado a enfrentar um déficit habitacional de cerca de 6 milhões de moradias”, afirma.

Já o segmento de médio e alto padrão passa por um ajuste, mas sem sinais de desequilíbrio estrutural. O estoque atual levaria cerca de 14 meses para ser consumido, nível considerado saudável. A retomada, no entanto, depende de variáveis macroeconômicas.

“Esse segmento é mais sensível ao custo do capital e à confiança. Uma recuperação mais consistente passa, principalmente, pela queda dos juros”, afirma França.

Enquanto isso, o mercado de luxo segue em trajetória distinta. Em São Paulo, o Valor Geral de Vendas (VGV) atingiu R$ 29 bilhões em 2025, alta de 61%, enquanto os lançamentos somaram R$ 30 bilhões — avanço de 102%. Em bairros como Vila Nova Conceição, Moema e Jardins, o preço médio superou R$ 40 mil por metro quadrado.

Daqui para frente

Apesar do cenário mais restritivo, as incorporadoras seguem ativas na aquisição de terrenos — um movimento que pode parecer contraditório à primeira vista. A explicação está no horizonte de longo prazo do setor.

“O mercado imobiliário não responde ao trimestre. A compra de terrenos está ligada à formação de pipeline para os próximos ciclos”, afirma França.

O próprio nível de estoque reforça essa leitura. Hoje, o setor opera com cerca de 11,9 meses de oferta, patamar considerado equilibrado, que permite continuidade dos investimentos com disciplina. Além disso, o forte crescimento dos lançamentos em 2025 indica que as empresas seguem preparando a próxima onda de projetos, mesmo em um ambiente mais desafiador.

O setor entra em 2026 com demanda ainda presente, produção elevada e pipeline em formação. O principal fator de virada, no entanto, continua sendo o mesmo: juros.

“A redução consistente das taxas é central, porque melhora o acesso ao crédito e reduz o custo de capital”, afirma França.

Mas não é o único ponto. Estabilidade regulatória, previsibilidade institucional e condições adequadas de produção — incluindo mão de obra — também entram na equação. A construção civil é intensiva em trabalho, e mudanças nesses fatores impactam diretamente o custo final dos imóveis.

O retrato atual mostra justamente esse potencial latente. Há demanda, há capacidade produtiva e há interesse das empresas. O que falta, na avaliação do setor, é um ambiente mais previsível para transformar esse cenário em um novo ciclo de expansão mais forte.