Ao identificar uma placa de “vende-se” em um edifício vizinho ao terreno que já havia adquirido nos Jardins, em São Paulo, João Pedro Camargo decidiu comprar todos os apartamentos para ampliar o projeto que sua incorporadora desenvolvia na Rua Melo Alves, nos Jardins. A aquisição integral de um prédio com 28 unidades, feita apartamento por apartamento, dobrou a área original do terreno e redefiniu o porte do Plenitude, empreendimento de R$ 1,3 bilhão em VGV da Liv Inc–Kopstein.

A consolidação custou cerca de R$ 90 milhões e envolveu negociações individuais com cada morador, em um processo que os sócios classificam como artesanal. “Todo o trabalho de expansão é de formiguinha. Eu e o Pedro nos dividimos. Às vezes, eu gero mais empatia com alguns vendedores. O Pedro, com outros”, afirma Camargo, citando seu sócio, Pedro Kopstein.

O processo incluía desde o uso de uma planilha toda colorida – que no início estava toda em vermelho, indicando recusas – até o envio de caixas de bonbons para um dos moradores e a busca por amigos em comum para contatar proprietários estrangeiros que não atendiam o telefone.

Apesar do tamanho e dos poucos empreendimentos, em reais, a Liv Inc–Kopstein é gigante. A empresa soma R$ 3,4 bilhões em VGV distribuídos em cinco edifícios em andamento na capital paulista. O foco também é restrito: Jardins e Vila Nova Conceição, dois dos bairros com metro quadrado mais caro do país.

A estratégia é atuar exclusivamente no segmento residencial de altíssimo padrão, com projetos assinados por arquitetos como Marcio Kogan, Isay Weinfeld, Sig Bergamin, Murilo Lomas, Felipe Hess e Thiago Bernardes.

A lógica dos mil metros

Pedro Kopstein e João Pedro Camargo estão à frente da Liv-Inc Kopstein (Liv-Inc/Divulgação)

O terreno original do Plenitude tinha 1,6 mil metros quadrados e pertencia a uma sociedade entre duas incorporadoras. Com a saída de um dos sócios, a Liv Inc–Kopstein adquiriu a área e iniciou o desenvolvimento do projeto. A oportunidade de expansão surgiu com o prédio vizinho e duas lojas antigas da Cecília Dale.

A decisão de comprar o edifício inteiro não foi um ponto fora da curva, mas parte da estratégia da companhia.

A incorporadora inicia projetos a partir de terrenos de 1 mil metros quadrados — metragem que considera suficiente para viabilizar um produto de alto padrão e, ao mesmo tempo, pequena demais para atrair grandes concorrentes.

“Por sermos uma incorporadora mais enxuta, conseguimos trabalhar com áreas menores. Em torno de mil metros quadrados já é uma área que nos serve bem, se for bem localizada”, afirma Camargo.

Um terreno desse porte pode gerar cerca de R$ 280 milhões em VGV — escala adequada à estrutura da empresa. Segundo os sócios, enquanto o setor opera com custo fixo entre 7% e 8% do VGV, a Liv Inc–Kopstein roda abaixo dos 2%.

A diferença está na estrutura. A equipe é reduzida e trabalha com matriz de responsabilidade definida. As decisões são tomadas pelos próprios sócios, sem a necessidade de passar por múltiplos níveis de governança.

“Colocamos nossa bandeira nos mil metros e depois expandimos”, diz Kopstein. A consolidação do Plenitude seguiu essa lógica: a partir da área inicial, a empresa iniciou um trabalho de negociação para incorporar imóveis laterais e fundos.

De 1,6 mil para 3 mil metros

O custo total da aquisição do edifício foi estimado em R$ 90 milhões, com forte disparidade entre os valores pagos por unidade — diferença superior a dez vezes entre o apartamento mais barato e o mais caro.

Com a consolidação, o terreno passou a ter aproximadamente 3 mil metros quadrados e formato mais regular, o que permitiu alterações relevantes no projeto arquitetônico.

“Mudou a cara do empreendimento”, afirma Camargo. A academia foi ampliada para mais de 500 metros quadrados e ocupará integralmente o 22º andar, com vista para o Jardim Europa. As áreas de wellness e spa foram expandidas, e o estacionamento ganhou configuração mais eficiente.

A ampliação do lote transformou um projeto inicialmente implantado em 1,6 mil metros quadrados em uma das maiores áreas recentes destinadas a um único empreendimento residencial nos Jardins.

Uma torre de 44 andares nos Jardins

O Plenitude terá 44 andares e uma cobertura tríplex de 1,56 mil metros quadrados (Liv Inc/Divulgação)

O Plenitude será erguido na rua Melo Alves, entre as ruas Estados Unidos e Oscar Freire. O projeto é assinado pelo Studio MK27, de Marcio Kogan, em parceria com a RFM.

A torre terá 44 andares e uma cobertura tríplex de 1,56 mil metros quadrados, avaliada em R$ 150 milhões. Mais da metade das unidades já foi comercializada.

Além do Plenitude, o portfólio da incorporadora inclui o Serena, nos Jardins, primeiro projeto da empresa no bairro. Assinado por Isay Weinfeld, tem VGV de R$ 280 milhões, está 100% vendido e será entregue em 2026.

Também nos Jardins, a empresa prepara o Clara 3289, com VGV de R$ 250 milhões e projeto de Thiago Bernardes.

Na Vila Nova Conceição, a joint venture iniciou, em parceria com a Melnick, um empreendimento de R$ 800 milhões no entorno da Praça Pereira Coutinho, com arquitetura de Sig Bergamin. As unidades são comercializadas por valores superiores a R$ 40 mil o metro quadrado.

A joint venture combina a experiência empresarial da família Camargo — com atuação em incorporação, logística e comunicação — e a tradição da incorporadora gaúcha Kopstein.

Ao restringir a atuação a dois bairros e priorizar terrenos escassos, a Liv Inc–Kopstein aposta na combinação de escala seletiva, baixo custo fixo e arquitetura autoral para atravessar ciclos econômicos preservando valor. No caso do Plenitude, a compra do prédio vizinho foi a aplicação prática dessa estratégia.