Um prédio inteiro ao lado do Vale do Anhangabaú, no centro de São Paulo, foi vendido por cerca de R$ 3,5 milhões — o equivalente a aproximadamente R$ 900 por metro quadrado em uma área de 4 mil metros quadrados. O valor, o mesmo de um único apartamento em regiões de alto padrão da capital, expõe o nível de degradação e desvalorização acumulado ao longo de décadas no centro antigo da cidade.

A aquisição foi feita pela Citas, empresa focada em requalificação de imóveis, em um ativo que estava abandonado e sujeito a invasões recorrentes. O edifício, com pouco menos de dez andares, pertencia a uma família ligada a uma importante construtora, mas estava sem uso desde pelo menos 2019. O histórico de vacância, somado aos custos de manutenção e à dificuldade de ocupação, ajuda a explicar o desconto.

O caso não é isolado: ativos deteriorados no centro têm sido negociados a valores depreciados, abrindo espaço para uma nova tese de investimento imobiliário. "O que falta hoje no centro é a gente morando. Nossa missão é trazer mais gente para cá", explica Isadora Rebouças, CEO da Citas.

É nesse contexto que entra o novo projeto da Citas. Em parceria com a Ibirá Negócios Sociais, a empresa estruturou a primeira captação da linha Kasa Delas, voltada a moradia com foco em mulheres no centro da capital.

A captação de recursos combina investidores que entram como proprietários dos ativos com estruturas de financiamento de impacto em projetos específicos. De um lado, a empresa levanta equity ao atrair investidores — muitas vezes pessoas físicas recorrentes ou, em alguns casos, um único institucional — que compram o prédio, com participação inclusive dos próprios sócios. De outro, estrutura dívidas de longo prazo, com retorno atrelado ao IPCA + 6,5%, dois anos de carência e prazo de até 20 anos.

O modelo, porém, esbarra em limitações. Há resistência de grandes investidores ao centro e ao público de menor renda, além da ausência de linhas de crédito adaptadas ao multifamily. Nesse arranjo, a Citas não fica com o ativo no balanço — atua como operadora, responsável por estruturar o investimento, executar o retrofit e gerir o imóvel ao longo do tempo.

O projeto prevê entre 56 e 61 unidades, de studios a apartamentos de dois dormitórios. Pelo menos 50% das unidades serão destinadas a mulheres chefes de família com renda entre três e seis salários mínimos. O valor total de moradia — incluindo aluguel, condomínio e IPTU — deve variar entre R$ 1.800 e R$ 2.700, limitado a cerca de 30% da renda familiar. Apesar de não ter unidades para venda, o VGV (valor geral de venda) do edifício, já reformado e considerando sua localização atual, giraria em torno de R$ 30 milhões a R$ 40 milhões.

“O mercado ainda confunde impacto com doação. Investimento de impacto não é filantropia, mas sim capital estruturado com retorno esperado e metas sociais”, afirma Rebouças. Além da habitação, o projeto inclui parcerias para capacitação profissional e geração de renda, com monitoramento de indicadores sociais ao longo do tempo.

Ao contrário do modelo tradicional brasileiro, centrado na venda de unidades, a empresa aposta na locação como estratégia de longo prazo. A lógica também reduz riscos durante o retrofit.

"A gente prefere desenvolver para a locação porque sempre que eu tenho algum tipo de surpresa no meio do caminho. Se tiver, eu volto para a prancheta e eu reorganizo as minhas unidades, eu reorganizo a circulação, eu reorganizo as paredes. Eu não tenho um compromisso e uma obrigação de entregar o que tá no meu memorial de incorporação", explica.

O projeto se insere em um movimento mais amplo de reocupação do centro, agora com novos formatos. A Citas mapeou cerca de 300 edifícios com potencial de retrofit na região central de São Paulo.

Hoje, a empresa soma três ativos em operação, três em obra e outros em estruturação.

A expectativa é que o JB104 entre em obras nos próximos meses, com entrega prevista para 2027.

Na prática, o centro volta ao radar — mas sob outra lógica: ativos baratos, capital privado e modelos que tentam combinar retorno financeiro com impacto urbano.